Beytullah AKSOY
Zeydemir Genel Müdürü
Türkiye’deki özellikle AVM konsept kültürü hakkında ne düşünüyorsunuz?
Bir alışveriş merkezi yatırımcısı olarak, Türkiye’de AVM konseptleriyle ilgili olumlu şeyler söylemeyi çok isterdim. Ama maalesef bir konsept kargaşası içindeyiz. AVM’ciliğin bizde 600 yıllık tarihi var diyerek Kapalıçarşı örneğini veriyoruz. Çok iyi bir örnek, çok yeni ufuklar açabilecek, çok şey öğrenilecek, bize ait bir deneyim Kapalıçarşı ama yaptıklarımız henüz elimizdeki bu değerin tam farkında olmadığımızı gösteriyor.
Şunu artık sektördeki herkesin net bir şekilde anlaması gerekir; AVM’ler sadece gidip alışveriş yapılıp çıkılan yerler değiller. Bulundukları şehirlerin, semtlerin buluşma merkezleri, meydanları, sinemaları, restorantları, gezilecek yerleri, en popüler caddeleri, kendileri de tüketici yaşına ulaşan bir neslin artık çocukluk hayallerinin kaçınılmaz bir parçası AVM’ler. Yani AVM konseptleri tasarlanırken artık bu sosyolojik anlamı yok sayamayız. Bunun farkında işler yaptığımızda AVM’ler, geçici hevesler değil, Kapalıçarşı gibi yüzlerce yıl değeri azalmayan merkezler haline gelecek.
AVM Sektöründe giderek büyüyen önemli bir aktörsünüz bu bağlamda sektöre yatırım yapmanızın nedenleri nelerdir?
İstanbul’dan bakınca AVM’cilik kan kaybediyor çünkü tüketiciler artık online alışverişe kayıyor. Türkiye’nin en büyük alışveriş merkezleri online alışveriş siteleri. Ne kira, ne raf ne de personel maliyeti olmadan bir tıkla giriyorsunuz, alışverişinizi daha uygun fiyata tamamlıyorsunuz. Anadolu’da ise durum çok farklı. Tüketiciler bir alışveriş merkezine girip, uzun süre orada vakit geçirmek istiyorlar. Alışveriş merkezleri Anadolu’daki birçok şehirde ilerlemenin, modernliğin, iyi yaşamanın da sembolü. Eskiden şehirlerde herkesin yürüdüğü, tabiri caizse piyasa yaptığı, en iyi dükkanların olduğu ünlü caddeler vardı. Kötü şehirleşme, park sorunu, trafik derken o güzel caddeler artık yürünebilir olmaktan çıktı, işte o caddelerin yerini AVM’ler alıyor.
Zeydemir de işte tam bu noktada bir boşluğu dolduruyor. Açık AVM konseptiyle şehirlerin günlük hayatının kolayca bir parçası haline gelecek, şehirlerle doku uyuşmazlığı yaşamayacak alışveriş merkezleriyle büyümek vizyonumuz. O yüzden Türkiye’nin AVM’lerle dolmuş taşmış, her şeye doymuş büyük şehirlerinde yatırım yapmak yerine kendimize hedef olarak Anadolu’yu seçtik.
Zincir markamızı “Avlu” olarak belirlememizin özel bir anlamı var. Projelerimizin hepsi çok geniş bir alana yayılmış, yeşil alanlarla kaplı, tüketiciyi yormayan açık hava alışveriş merkezleri. Çok eski ve yerleşik bir şehir kültürü olan Şanlıurfa’da açtığımız Novada Park da şehrin merkezinde yer alıyor ve kısa sürede Urfa şehir hayatının bir parçası haline geldi. Geçenlerde gidince fark ettim, gelip geçenlerin orada dinlendiği, çimlerine uzandığı bir AVM haline gelmiş ki tam da amacımız buydu. Şanlıurfa Novada Park’taki Gönül Kahvesi’nde akşamları klarnet ve akustik gitarla yapılan müzik dinletileri için şehir dışından gelen ziyaretçiler bile oluyormuş. Artık Anadolu’da şehirli bir orta sınıf oluştu ve bu insanların yeni zevkleri, talepleri ve ihtiyaçları var. Bazen akşamları canlı müzik yapılan, büyükşehirlerde kimsenin farkına bile varmayacağı bir cafe bile Anadolu’daki şehirlerin hayatında büyük bir boşluğu doldurabiliyor.
Avlu Balıkesir projenizden biraz bahseder misiniz? Bölgede hangi eksikleri giderecek sizce projeniz?
Balıkesirlilerin alışveriş yaptıkları iki ana cadde var. Avlu Balıkesir de Balıkesir’in tam ortasında 240 dönümlük yemyeşil bir alana yayılmış bir açık hava alışveriş merkezi. Bir nevi şehrin üçüncü ve en büyük caddesi. İçinde Balıkesir Ticaret Odası, çocuk köyü, göletler, yapay bir ırmak, gösteri ve performans merkezi, sergi salonları, golf alanı, teleferik, sinema, macera parkı, meydanlar, açık otopark ve mağazalar yer alıyor. Bütün bunları yemyeşil bir açık havada şehrin ortasında Balıkesirlilere sunacak Avlu Balıkesir. Böylece kent merkezinin değerini artırırken, AVM’ler deyince akla gelen beton yığınları anlayışını yıkacak. Sadece bir alışveriş merkezi demek haksızlık olur, burası aynı zamanda şehrin nefes alacağı bir yeşil alan ve ritminin atacağı bir sosyal tesis olarak tasarlandı.
Avlu Balıkesir üç ay sonra açılacak. Açıldığında, Balıkesirlilerin doğrudan hayatının bir parçası haline gelmesi amacımız. Çocuklarını gezdirmek isteyen annelerin ilk aklına gelecek, güvenle caddelerinde dolaşacakları, evlenme teklif etmek isteyen bir gencin içinden akan ırmağın üzerindeki bir gondolda bunu yapmayı düşüneceği, güzel hatıralara ev sahipliği yapacak bir merkez olmasını istiyoruz.
Balıkesir milli gelirin yüksek olduğu, şehirli ve eğitimli bir orta sınıfın yaşadığı bir şehir. Ama buna hitap eden imkanlar maalesef az. Büyük şehirlere yakın bir şehir ama insanlar doğdukları, ait oldukları bu şehirde o imkanları yaşamak istiyorlar.
Avlu, bu talepleri karşılamayı hedefliyor. Çikolata festivali, kahve festivali gibi festivallere ev sahipliği yapacağız. Performans sanatları için hazırladığımız sahnede Balıkesir’de yaşayanları konser, tiyatro, opera, diğer gösteri sanatlarıyla buluşturacağız. Bütün bunlar bir alışveriş merkezini gerçekten bir merkez haline getirecek adımlar. Eğer bunu başarırsak, dükkanların cirosunu düşünmek gibi dertlerimiz olmayacak, kısa süre pek çok yatırımcı için de şehrin kalbinin attığı bu alışveriş merkezi bir cazibe merkezi haline gelecek.
Balıkesir dışında başka hangi bölgelere yatırım yapmayı düşünüyorsunuz?
Halihazırda Şanlıurfa, Balıkesir ve Ordu’da alışveriş merkezi yatırımlarımızı duyurduk. Duyurduğumuz yatırımlarımız toplamda 300 milyon TL değere sahip.
Bu şehirlerin dışında, Anadolu’da beş ayrı şehirde daha alışveriş merkezi geliştiriyoruz. Avlu zincirini kasım ayında gerçekleşecek Perakende Günleri’nde ana sponsor olarak tanıtacağız. Beş ayrı şehirde, toplamda 280.000 m2 inşaat alanında, 130.000 m2 kiralanabilir alana sahip, 420 milyon TL değerinde alışveriş merkezi yatırımlarımızı yine Perakende Günleri’nde duyuracağız. Yatırımlarımızın hepsi, başta bahsettiğim gibi o kentteki insanlara dokunan, çok iyi noktalarda yer alan projeler. Perakendecilerin seveceğinden şüphemiz yok.
Gelecek yıl ise Zeydemir için büyük bir yıl olacağa benziyor. Çünkü çok sayıda yatırım talebi alıyoruz. Neredeyse her gün Anadolu’nun bir şehrinde ya da büyük bir ilçesinde saha ziyaretindeyiz. Gittiğimiz kentlerde enine boyuna düşünüyoruz. Tüketim alışkanlıklarını ve perakende noktalarını inceliyoruz. Kenttekilerin gelir durumunu, nasıl bir projeye ihtiyaç duyduklarını ele alıyoruz. Potansiyel kentlerin hangileri olduğu konusunda, ciddi bir bilgi birikimi edindik. Gelecek yıl için yatırım sırasına koyduğumuz 12 adet yatırım yapılmaya değer nokta var. Bunları geliştirmeye devam ediyoruz. Hızlı büyüme yolunda olduğumuzu fark eden başka yatırımcılardan, ortak olmak isteyenler var. Benzer vizyona sahip olanlarla ortaklık kurmaktan çekinmiyoruz.
Perakendeciler bizim için çok önemli. Büyüme vizyonumuzu Türk perakendecilerine anlatmak istediğimiz için Perakende Günleri bizim için eşsiz bir fırsat olacak. Yatırımlarımızı standımızda perakendecilere sunacağız. Zeydemir ile yola çıkan perakendeciler, aynı anda bütün Avlu AVM zincirinin de kapısını aralamış olacak.
Bazı bölgelerde AVM’ler arası kıyasıya rekabet yaşanıyor. Sizce bir projenin dominant olması için hangi şartları taşıması gerekiyor?
Çok basit. Biraz klişe gelebilir ama kelimenin tam anlamıyla tüketici dostu olması gerekiyor. Alışveriş merkezinin sunduğu yaşam alanlarında tüketiciler alışverişleri arasında oturup dinlenebilmeli, dostlarıyla sohbet edebilmeli. AVM’lere gezmeye gelen insanlar en büyük veli nimetimiz. Onları kuru kalabalıklar olarak gören, koridorlara insanların dinleneceği rahat koltuklar bile koymak istemeyen AVM’ler uzun vadede kaybetmeye mahkum. Yürüyen merdiveni dolandırayım da tüketici daha çok gezsin zihniyeti çoktan geride kaldı. Çünkü yapılan araştırmalara göre, tüketici artık onu neden dolandırdığınızın gayet farkında ve merdivene ulaşmak için dolandığı yoldaki dükkanlardan alışveriş yapmak istemiyor.
Bu anlayışlarla yeni yapılan birçok AVM, hem aileler hem de gençler tarafından çok seviliyor. Çocuk oyun alanları, doğal yapıları ve yeşil alanlarıyla kötü şehirleşmeyle sokakların yürünmez hale geldiği pek çok şehirde hayat kurtarıyor AVM’ler. Özellikle de çocuklu anneler için. Geçenlerde Reçel isimli bir kadın blogunda okudum. Bebeğini alıp AVM’de alışveriş yapmakta olan bir anne, kimlikle bebek arabası alıyor, bebeğini uyutmak için de mescidi kullanıyormuş ve bu yüzden de o AVM’ye sadakat duyuyormuş. Şu an inşaa ettiğimiz AVM’de mescide ne kadar yer ayırmalıyız sorusunu düşünürken, bu örneği aklımdan hiç çıkarmıyorum.
Ticari alanları maksimize etmeyi artık birincil hedefimiz olmaktan çıkarıp, uzun vadeli tüketici kazanma planları hazırlamamız gerekiyor. Pazar payı (market share) artırmak bizim için hep elzemdi, müşterinin bizim ürünümüzü daha çok tercih etmesini istiyorduk. Sonra bu kavramın yerini mide payı (stomach share) aldı. Tüketicinin midesine giren ürünlerin ne kadarı bizim ürünlerimizden oluşuyor, onu hedefler olduk. Şimdi ise bunun yerini gönül payı (heart share) alacak, tüketicinin gönlünde bizim ürünlerimiz ne kadar değere sahip, kalbinde ne kadar yer kaplıyoruz, bu soruların cevabını arıyor olacağız. Tüketicinin kalbini kazanan AVM uzun vadede başarılı olacak. İşte bu yüzden en kaliteli mermer kullanan, en iyi alüminyum cephe kaplamasına sahip bir AVM İstanbul’un merkezinde bile olsa, tüketicinin gönlünü kazanamadığı için başarısız oluyor. Tüketicinin gönlünü kazanan AVM ise her zaman daha çok ziyaretçi çekiyor. 600 Yıllık Kapalıçarşı’nın şöhretini yakalamak, o kadar kolay değil yani.
