“Alışveriş merkezleri, ziyaretçilerin değişen beklenti ve ihtiyaçları doğrultusunda değişimler geçiriyor.”
Hulusi Belgü
AYD Başkanı
Bize kendinizi tanıtır mısınız?
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi’nden mezun oldum ve yurt dışında Dış Ticaret ve Pazarlama üzerine master yaptım. Türkiye’ye döndüğümde nakliye, inşaat ve demir çelik şirketlerinde üst düzey yöneticilik görevlerini üstlendim. 2000’li yıllardan bu yana demir çelik, inşaat, gayrimenkul, dış ticaret ve turizm sektöründe faaliyet gösteren şirketlerde hissedarım. 2010 yıllında Multi Development’ın Yönetim Kurulu Başkanı ve CEO’su olduğum dönemde Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği’nde 2 yıl Başkan Yardımcısı görevini yaptım. 6 yıldır da Başkanlık görevini sürdürüyorum.
Hobileriniz var mı? Boş vakitlerinizi nasıl değerlendiriyorsunuz?
En büyük hobim ailem ve Fenerbahçe. Vakit bulduğum zamanlarda ailemle birlikte zaman geçirmeye gayret ediyorum. Fenerbahçe dolayısıyla birçok sporu yakından takip ediyorum.
Koyu bir Fenerbahçe taraftarı olduğunuzu biliyor, kulüp çalışmalarınızı basından takip ediyoruz. Bu tutku nasıl başladı?
Fenerbahçe tutkum, henüz ilkokuldayken yelken sporu ile başladı. Bu sporu kulüpte yaparken bir gün dönemin antrenörü Didi ve efsane futbolcu Cemil ile tanıştım. Benden Fenerbahçe’yi sevmemi ve hep desteklememi istediler ve söz aldılar. Küçük bir çocukken verdiğim sözü hep tuttum.
Karar verme sürecinde nelere dikkat edersiniz?
Oldukça hızlı karar verdiğimi düşünüyorum. Esasında bu hem faydalı hem de zararlı bir şey. Yaş ilerledikçe insan daha detaylı inceleyip
karar verebiliyor. Olabildiği kadar araştırma yapıp, olayları irdeleyip karar vermeye çalışıyorum.
Son dönemde hızla gelişen AVM sektöründeki gelişmeleri nasıl değerlendiriyorsunuz? 2018 yıl sonu itibariyle yeni açılacak AVM’ler olacak mı?
Türkiye’de şu anda toplam 403 adet AVM mevcut. Bu alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanı 12,3 milyon metre kareye ulaşmış durumda. Alışveriş merkezleri yatırımları özellikle 2000’li yılların başından itibaren hızlı bir ivme kaydetti. Mevcut duruma baktığımızda özellikle bazı bölgelerde AVM’ler belli bir doygunluğa ulaştı. Bundan sonraki dönemlerde AVM yatırımlarının daha yavaş bir hızda büyüyeceğini söyleyebiliriz. 2018 yılı verilerine baktığımızda ise bu yıl şu ana kadar 6 yeni alışveriş merkezinin açıldığını görüyoruz. Projelerinin tamamlanma durumuna göre 2018 yılı sonuna kadar açılacağını tahmin ettiğimiz 3-4 tane daha alışveriş merkezimiz var. 2 yıl içinde alışveriş merkezi toplam kiralanabilir alanının 14 milyon metre kareye; mevcutta 403 adet olan AVM sayısının da yaklaşık 420 adede yükseleceğini öngörüyoruz. Daha önce de ifade ettiğimiz gibi alışveriş merkezi yatırımları bundan sonraki dönemde azalacaktır. Öte yandan var olan AVM’lerde de yenileme, büyüme gibi proje yatırımları olacaktır. Sektördeki gerek yeni yatırımlarda gerekse yenileme faaliyetlerinde trendlerin de değiştiğini gözlemliyoruz.
Alışveriş merkezleri, ziyaretçilerin değişen beklenti ve ihtiyaçları doğrultusunda değişimler geçiriyor. Bu değişim gerek alışveriş merkezinin mimarisinde gerek mağaza karmasında gerekse sosyal alanlarda görülebiliyor. İlk yıllarda AVM ziyaretçisinin birincil amacı alışveriş iken, insanlar artık daha çok sosyalleşmek için AVM’lere geliyor. AVM’lerin yeme-içme, sinema, çocuk eğlence merkezleri gibi alanlarında vakit geçirenlerin sayısı da gün geçtikçe artıyor. Öyle ki alışveriş artık eğlenmek için gelmişken yapılan bir eylem halini aldı. Dolayısıyla 30 sene önce amaç, ziyaretçilerinin ilk ihtiyacı olan alışverişi karşılamak olurken, şimdi sosyal alanlar önem kazanıyor.
Mimari olarak ise daha çok gün ışığına ihtiyaç duyuluyor. Bunun yanı sıra karma kullanımlı projelerde de artış var. İşte tüm bu sebeplerle ziyaretçilerinin beklenti ve ihtiyaçlarını en iyi şekilde karşılamak adına AVM’lerimiz de birtakım yenileme çalışmalarına gidiyor. Sonuçların da oldukça memnun edici olduğunu görüyoruz.
Uzunca bir süre tartışılan “AVM‘ler de kiralamaların dolardan TL’ye çevrilmesi” konusu malumunuz… Bir de son dönemdeki kur dalgalanmaları ile ilgili AYD olarak aldığınız önlem çalışmalarınız var mı?
Son dönemlerde dövizdeki yükselme, tüm ekonomiyi ve sektörleri etkilediği gibi AVM’leri ve AVM’lerdeki kiraları da etkiliyor. Bu tip krizlerin ancak karşılıklı diyalog ve anlayışla aşılacağının farkında olmanın verdiği bilinçle, biz AVM yatırımcılarının da yoğun döviz fonlaması olmasına rağmen kiracılarımıza şimdiye kadar olduğu gibi bundan sonra da elimizden gelen her türlü desteği vermeye devam edeceğiz. Bilindiği üzere AVM yatırımcıları kira/ciro oranlarını çok yakından takip ediyorlar ve bu oranlardaki olumsuz gelişmelerde kuru sabitleyerek ya da kirada yüzdesel bir indirim vererek kiracıya yardımcı olmaya çalışıyor. Kurlardaki hızlı değişim genelde tüketicinin de frene basmasına sebep oluyor. Bu durumda hem cironun düşmesi hem de döviz kirası yüzünden TL olarak kiranın yükselmesi ve bunun sonucunda da kira/ciro oranın yükselmesi, zaten kârlılık oranı düşük olan perakende sektörünü etkiliyor. Bu durumda AVM yatırımcısının, cironun toparlanma sürecinde perakendeciye yardım etmesi gerekiyor ve genelde de bu uygulamayı birçok AVM yapıyor.
Bununla birlikte perakendecimize verdiğimiz bu tür dönemsel desteklerin yanı sıra döviz riskini uzun vadede nasıl aşabileceğimize yönelik sektör ve AYD olarak bazı çalışmalarımız var.
Türkiye bilhassa son 20 senedir büyük bir gelişme içerisinde artık dünyanın en büyük 20 ekonomisi içerisinde yer alıyor. Büyüme hızı ve ekonomik gelişimi ile dünyada gıpta edilen ülkeler arasına girdi. Üstelik bu hızlı gelişimi, dünyanın en hareketli bölgesinde gerçekleşirken, hem komşularımızda hem de ülkemizde yaşanan birçok probleme rağmen gerçekleştirdik.
Hiç şüphe yok ki perakende sektörü alışveriş merkezleri ile birlikte bu büyümede, gelişmede hem istihdam hem kayıtlı ekonomiye katkısı ile önemli bir rol oynadı. Artık perakende pazarımız uluslararası birçok markayı ağırlarken birçok ulusal markamız bilhassa kurulan alışveriş merkezlerinin katkılarıyla büyümelerini, gelişimlerini sürdürerek dünya pazarlarında önemli bir yer edindiler.
Tüm bu olumlu gelişmelerin yanında tabii ki bazı konularda yaşanan zorlukları hem perakendeciler hem de alışveriş merkezi yatırımcıları beraberce el ele üstesinden gelmiştir.
Kamuoyunu bu konulardan en çok kiraların dövizle ödenmesi meşgul etmektedir. Her ne kadar 5 yıllık ve 10 yıllık geçmişlere baktığımızda dövizin, enflasyonda daha düşük artış göstermesi gerçeğine rağmen son üç senedir bölgemizin ve ülkemizin içinde bulunduğu jeopolitik gerçekler sebebiyle ani hareketlilik hem perakendecilerimizi hem de alışveriş merkezi yatırımcılarımızı rahatsız etmektedir.
Türkiye’nin bir gerçeği de alışveriş merkezleri yabancı para birimiyle yani dövizle fonlanmaktadır. Bu fonlamanın döviz ile olmasının sebebi alışveriş merkezlerinin bir tercih değildir, tamamıyla 5-10 yıl gibi uzun vadeli kredilerin fonlamasının yurt dışı kaynaklardan yapılmasıdır.
Alışveriş merkezleri sadece dövizde hareketlilik olduğunda değil ekonomide herhangi bir olumsuzluk yaşandığında elini taşın altı koymaktan, perakendeciye destek olmaktan imtina etmemektedir, etmemelidir.
Bugün Türkiye’deki tüm bankalar “Future ve option” hizmetleri vermektedir. Bizim de üstümüze düşen devletin de desteği ile maliyetleri banka, perakendeci ve alışveriş merkezi yatırımcısı olarak bölüşerek önlem almamız kaçınılmazdır. Bu sayede baştan bazı maliyetlere beraberce katlanarak 5 yıllık bir planlama yapılmalıdır. Burada önemli olan, karşılaşılacak maliyetleri önceden belirlemek ve paylaşmaktır.
Ortaklaşa yapılacak olan bu planlamanın sonrasında kiraların kendi paramızla ödenebilmesi için kademeli olarak alışveriş merkezlerinin Türk Lirası ile kredilenmesi için çalışma yapılmalı ve bu kademelendirme kiralara da yansıtılmalıdır. Bunlar yapılırken tabii ki ülkemize milyarlarca dolar yatırım yapan yabancı yatırımcılarında kayba uğramamaları için önlem alınmalı ve ülkeye girerken yaptığı yatırımını geri alması için kur kaybına karşı gene banka ve devletin yardımıyla durumu olumlu yönde değiştirilmelidir.
Bir diğer çözüm yolu da kiracının kirasını sene başında ödemesidir. Burada peşin ödeme bir finansman gideri doğuracaktır ama eminiz ki bu gidere AVM yatırımcısı memnuniyetle bakacaktır. Burada ki sıkıntılardan biri sadece bir yıllık bir kur fikslenmiş olur bir diğeri de perakendecinin nakit akışı ve limitleri sıkıntılı olursa perakendecide peşin ödeme problem olabilir. Burada gene devlet esasında böyle bir ödeme için aynı Kredi Garanti Fonu’nda olduğu gibi, belli limitlerde kiralar için kredi çıkartır. Bu sayede hatta peşin ödemeyi 3-5 yıllık vadelerde yapıp perakendeci düşük faizi devlete öder aynı zamanda bu kiralamayı yapan AVM sahibinden ayrıca bir indirim alabilir.
Uzun yıllardır sektörün en önemli isimlerinden birisi olarak AVM sektöründe çalışmak isteyen gençlere tavsiyeleriniz nelerdir?
Alışveriş merkezleri günlük yaşamımızda önemli bir yere sahiptir. Bünyesindeki mağazaları, restoranları, sosyal alanları, çalışanları, ziyaretçileri ile alışveriş merkezleri birer yaşam alanı ve son derece dinamik yapılar olarak hayatımızda yer alıyor. Dolayısıyla alışveriş merkezi sektöründe çalışmak isteyen gençler için en önemli tavsiyelerim iletişim yeteneklerini geliştirmeleri, değişime açık olmaları ve uzun dönemli kariyer hedeflerini belirlemeleridir. AVM yöneticisi veya çalışanı olarak bir yandan kiracınızla ilişkilerinizi yönetmeye çalışırken diğer yandan ziyaretçilerinizi memnun etmek bir diğer taraftan da eldeki kaynaklar ve bütçe çerçevesinde alışveriş merkezini verimli hale getirerek yatırımcıyı düşünmek durumundasınız. Tüm bunlar birbirinden farklı beklenti ve çıkarları olan kişi ve taraflarla doğru iletişim ve ilişkiyi kurmadan gerçekleşemez. Kiracı hedeflediği ciro oranına ulaşamıyorsa bu sizi de kaygılandırmalıdır.
Ziyaretçi, alışveriş merkezine geldiği zaman kendini mutlu hissetmeli ve ihtiyacı olan neyse ona ulaşabilmelidir. Yatırımcı alışveriş merkezi yönetiminden memnun olmalı ki sürdürülebilirlik sağlanmalı. Kısacası alışveriş merkezi çalışanı olmak farklı beklentilerin her birini doğru yönetim altında maksimize etmek demektir. Stresli olmakla birlikte gelişime ve değişime açık kişiler için tüm bu faktörler, kariyer hayatınıza son derece önemli artılar ve deneyimler katabilir. Bu nedenle gençlerimizin alışveriş merkezleri için uzun dönemli kariyer planı yapmaları, kendi kişisel gelişimleri açısından çok daha verimli olacak bir harekettir.
