Oğuz Isıgöllü
Venezia Yönetim Direktörü
Bize kendinizi tanıtır mısınız?
Kabataş Erkek Lisesi, Bilkent Üniversitesi Turizm ve Otel İşletmeciliği ve Bahçeşehir Üniversitesi İşletme Yüksek Lisans mezunuyum.
Profesyonel iş hayatına 1995 yılında Çırağan Palace Kempinski’ de başladım. Ardından Sodexo Türkiye’de Bölge Müdürü, Ramada Plaza Hotel’de Yiyecek & İçecek Direktörü, Dedeman Hotels & Resorts International zincir otelcilik bünyesinde uzun yıllar yurt içi ve yurt dışında bir çok otelde Genel Müdür ve tüm otellerden sorumlu İş Geliştirme Direktörü olarak görev aldım. Viaport Asia AVM Genel Müdürü, Rox Hotel Airport Genel Müdürü, Wome Deluxe Hotel Genel Müdürü görevlerinde bulundum. Halen Venezia Mega Outlet AVM, Venezia Mega Offices ve Venezia Çarşı Pazar projelerinin tüm yönetiminde sorumlu Venezia Yönetim Direktörü olarak iş hayatıma devam etmekteyim.
İtalyan mimarisinin en güzel örneği olan Venedik konsepti ile tasarlanan Venezia Mega Outlet hakkında bilgi verir misiniz? Sizce mimari özellikleri ziyaretçi sayısını nasıl etkiliyor?
Venezia Mega Outlet, “Alışverişin Başkenti” olarak Türkiye’de benzeri olmayan bir konseptle Venedik mimarisini İstanbul’a taşıyor. Misafirlerimiz, bir yandan alışveriş yaparken bir yandan da San Marco Meydanı’nın çevresindeki cafe ve restoranlarda vakit geçiriyor ve turkuaz renkli su kanallarında gondollarla gezinti yaparak İtalya’nın renkli dünyasını deneyimliyor. Kapalı alanlarda ise gökyüzü temalı özel tavan mimarisi öne çıkıyor. Bu büyüleyici atmosfer ziyaretçilerimize başka bir alışveriş merkezinde bulamayacakları bir deneyim sunuyor. Venedik’te görebileceğiniz her türlü mimari detayı içinde barındıran Venezia Mega Outlet, mimarisiyle ziyaretçilerimize elbette daha çekici bir alışveriş keyfi yaşatıyor. Yalnızca alışveriş yapmak için değil, Venedik sokaklarında sevdikleriyle güzel vakit geçirmek için gelenlerin de olması doğal olarak ziyaretçi sayımızı olumlu yönde etkiliyor.
Marka karmanız ve doluluk oranlarınızdan bahseder misiniz?
Ev sahipliği yaptığımız toplam 160 mağaza ile outlet alışveriş için oldukça zengin bir marka ve ürün çeşitliliği sunuyoruz. Ziyaretçilerimiz dünyaca ünlü yerli ve yabancı markaların ürünlerine çok cazip indirimlerle sahip oluyor. Şu anda cadde katında % 100, AVM genelinde ise % 95 doluluk oranına sahibiz ve aktif bir şekilde büyümeye devam ediyoruz. Son dönemde Schafer, U.S. Polo Kids, Modanisa, Nocturne, Samsonite, Wapiyon, Kayra, Skechers, Starbucks gibi markalar da Venezia Mega Outlet bünyesine katılarak müşterilerimizle buluştu.LCW’nin dünyadaki en büyük mağazası da yine Venezia Mega Outlet’te yer alıyor. Mağazaların metrekarelerinin genel olarak büyük olması da ürün çeşitliliği açısından ziyaretçileri mutlu ediyor.
Geleneksel esnaf kültürünü günümüze taşımak üzere oluşturduğumuz Çarşı Pazar katımız da oldukça hareketli. Küçük sermayelerle iş yeri açma imkanı veren Çarşı Pazar’da bijuteri, kozmetik, aksesuar, tekstil, ev eşyası, elektronik, hediyelik eşya, oyuncak ve gıdaya kadar birçok farklı sektörden satış noktası yer alıyor. Şu anda %90 dolulukla yaklaşık 220 dükkan faaliyette bulunuyor. Boyner’in ve Flo’nun popup mağazaları da Çarşı Pazar katımızda yer alıyor.
Ziyaretçi profilini nasıl değerlendiriyorsunuz?
Venezia Mega Outlet hem İstanbulluların hem de yerli ve yabancı turistlerin en çok tercih ettiği alışveriş merkezleri arasında yer alıyor. Outlet olmamızın verdiği avantajla insanlar tatil için geldiği İstanbul’da hem farklı bir konseptte hazırlanmış bir AVM’yi deneyimliyor hem de uygun fiyatlarla alışveriş yapma imkanına sahip oluyor. Konumumuz sebebiyle de Balkanlardan birçok turist alışveriş için bizi tercih ediyor. Türkiye’nin turizm dinamikleri, ülkemize gelen yabancı ziyaretçilerle birlikte Venezia Mega Outlet’in ziyaretçi profilini de etkiliyor. En çok ziyaretçiyi Ortadoğu ve Arap ülkeleri, Balkanlar, Kuzey Afrika ve Kafkas ülkelerinden alıyoruz.
Rekabetin AVM sektöründe oldukça yükseldiği bu dönemde ziyaretçilerin Venezia Mega Outlet’i seçme nedenleri nelerdir?
Venezia Mega Outlet’i “Alışverişin Başkenti” olarak tanımlıyoruz. Kapalı olan tabir caizse kutu AVM’lerden farklı olarak, açık havada, sokak konseptinde, adeta Venedik’te dolaşıyor hissiyle alışveriş yapmak, su kanallarında gondolla gezi yapmak ve güzel mimarinin etkisiyle fotoğraflar çekip sosyal medya hesaplarında paylaşmak ziyaretçilerimize çok farklı ve cazip geliyor. Gerçek bir outlet olmamız sayesinde yılın her döneminde uygun fiyatlı ve çok çeşitli ürün gruplarını alma şansına sahip oluyorsunuz.
Günümüzde alışveriş merkezleri aynı zamanda sosyalleşme ve eğlence merkezleri olarak insanların hayatlarına dokunuyor. Yıl boyunca düzenlediğimiz yetişkin ve çocuk etkinlikleri ile ziyaretçilerimiz alışverişin yanı sıra eğlencenin de tadını çıkartıyor. Venezia Mega Outlet olarak eşsiz Venedik mimarisiyle sunduğumuz atmosferin yanı sıra açık havada yer alan cafe ve restoranlarımız, sosyal alanlarımız ve düzenlediğimiz özel etkinliklerle de her yaştan ziyaretçimizin daha uzun ve keyifli vakit geçirmesini sağlamayı amaçlıyoruz. Bu sayede her geçen gün ziyaretçi sayısını artırarak en çok tercih edilen AVM’lerden biri olduğumuzu söylemeliyim.
Lokasyon olarak baktığınızda AVM’nizi nasıl değerlendiriyorsunuz?
Venezia Mega Outlet, İstanbul’un Avrupa yakasında, eski Edirne asfaltı Metris kavşağında yer alıyor. TEM’in hemen yanı başındaki konumuyla şehrin merkezinden sadece 15 dakikada ulaşılabiliyor. Tramvay kullanarak da gelebileceğiniz AVM, toplu taşıma ağına olan bağlantısıyla en özel ve kaliteli ürünlere indirimli fiyatlarla sahip olmak isteyen tüm ziyaretçilerimize İstanbul’un her yerinden farklı ulaşım seçenekleri sunuyor. Yıl sonuna doğru faaliyete geçmesi planlanan Mecidiyeköy-Mahmutbey metro hattında yer alan Venezia durağı direkt olarak AVM içerisine ulaşım sağlayacak. Dolayısıyla ulaşımı kolay ve çok avantajlı bir lokasyona sahibiz.
Başarılı bir AVM Yönetimi’nin sizce en önemli kriterleri nelerdir?
Alışveriş merkezleri yatırımcıdan yönetime, kiracılardan ziyaretçilere kadar pek çok bileşeni bir araya getiren bir yapıdan oluşuyor. Bu noktada AVM yönetimi, saydığımız bu farklı bileşenler arasında denge sağlamak üzere önemli bir görev üstleniyor. Süreçleri verimli bir şekilde yönetebilmek için her başlığa özel farklı yaklaşımlar geliştirmek gerekiyor.
AVM deneyimini, ziyaretçilerin evden çıkıp alışveriş merkezine ulaşmasından başlayarak, orada kaldığı sürede neler yapacağı ve eve döndükten sonra neden bir kez daha AVM’ye gitmek isteyeceği gibi farklı sorular etrafında bütünleşik olarak ele almak belirleyeceğimiz yol adına çok önemli. Bu noktada; AVM sektöründe yoğun bir rekabetin görüldüğü ülkemizde, yenilikleri takip etmek ve bunu alışveriş merkezlerinde ziyaretçilerin deneyimini zenginleştirecek uygulamalara dönüştürmek gerekiyor. Hayatımızın her alanına giren teknolojiyi de süreçleri kolaylaştırmak üzere AVM yaşamına entegre edebilmek bugün bizim sektörümüzde kaçınılmaz. Daha önce belirttiğim gibi alışveriş merkezlerinin artık sosyalleşme ve eğlence mekanı olarak ziyaretçilerin hayatında yeni roller üstlenmesi de bizleri yaratıcı fikirler bulmaya teşvik ediyor. Sosyal alanlar ve etkinliklerle alışveriş merkezindeki hayatı ziyaretlerin devamlılığını sağlamak adına aktif tutmamız önem taşıyor.
Alışveriş merkezinde yer alan markaların beklentilerini anlamak, bu yönde çözümler geliştirmek ve görüş ve önerilere açık olmak da bahsettiğim yapının verimli bir şekilde işlemesini sağlıyor. Hepsinden önemlisi de çalışanların memnuniyeti. Sırasıyla çalışan memnuniyeti önemsendiğinde, ziyaretçilerin de memnuniyeti kolaylaşıyor. Bunların bileşkesi olarak marka ve AVM yatırımcılarının memnuniyeti sağlanmış oluyor.
Teknolojik gelişmeler ile alışveriş alışkanlıklarında da değişiklikler olabilmekte, e-ticaretin gelişimi sizce AVM mağaza alışverişini nasıl etkiler?
E-ticaretin yükselişiyle bir rekabet ortamının oluşması normal bir durum ancak bu rekabetin her iki tarafın da yararına olacak şekilde değerlendirilebileceğini düşünüyorum. Perakende markalarının kendi e-ticaret sitelerini açarak bu alanda aktif olmaya başlamasıyla müşterilerin satın alma kanallarında farklılıklar oluşsa da AVM’leri tercih edenlerin sayısını doğrudan etkileyen bir durumdan bahsedemeyiz. Alışveriş yaparken ürünleri yakından görerek, dokunarak ve deneyerek satın almak hala önem taşıyor. E-ticaret; AVM’ler ve perakende firmalarının, teknoloji etkisiyle yaşanan gelişmeler karşısında sundukları hizmetleri çeşitlendirmesi ve iyileştirmesi için aslında bir fırsat sunuyor.
AVM’leri sadece alışveriş yapılan bir yer olarak düşünmemek gerekir. İnsanların yemek yemek için tercih ettiği, arkadaşları ile buluşup sosyalleştiği, etkinliklerle ve eğlence alanlarıyla güzel zaman geçirdiği, sinema, tiyatro gibi sanatsal faaliyetleri takip edebildiği bir yaşam merkezi olarak görmek gerekir.
Okulların kapanması ile birlikte pek çok AVM çocuk etkinliklerini ön plana çıkartıyor, yaz dönemi ile ilgili etkinlik planlarınızdan bahseder misiniz?
Venezia Mega Outlet olarak her dönem etkinlikler düzenliyoruz. Her hafta sonu ve özel günlerde etkinliklerimiz var. Yaz aylarının gelmesi ve okulların tatile girmesi ile ağırlıklı olarak çocuk ziyaretçilerimize yönelik etkinlikleri arttırdık.
Dönemsel olarak düzenlediğiniz alışveriş kampanyaları ile de oldukça ses getirdiniz. Yıl sonuna kadar ziyaretçilerinizi nasıl kampanyalar bekliyor?
Bu yıl ilk defa hem perakendeyi hareketlendirmek hem de ziyaretçilerimize daha da uygun fiyatlarla alışveriş imkanı sunmak üzere İndirim Panayırı düzenlemeye başladık. İlkini 19 Nisan – 5 Mayıs tarihlerinde düzenlediğimiz panayırı, gördüğü yoğun ilgiden dolayı Ramazan bayramı döneminde de tekrarladık. Outlet fiyatların da üzerine eklenen indirimler tüketiciler tarafından sevinçle karşılanırken, stoklarını eriten mağazalar için de oldukça verimli bir dönem oldu.
İndirim Panayırı’nı geleneksel hale getirerek sunduğumuz avantajlı alışveriş keyfinden daha çok insanın yararlanmasını sağlamayı umuyoruz.
İndirim Panayırı’na çarşı Pazar esnafını da dahil ediyoruz. Bu sayede esnaflar Çarşı Pazar’ı direkt olarak kendileri tanıtıyorlar. Genelde AVM’ler garajlarında benzer indirim günleri düzenliyorlar. Biz AVM katında, ortak alanda, AVM’nin tüm konforuyla birlikte indirim panayırı adı altında düzenliyoruz. Bu sayede hem daha fazla ticaret oluyor, hem de esnaf ve ziyaretçiler daha fazla memnun oluyorlar.
2019 yıl sonu hedefleriniz nelerdir?
Venezia 31 Temmuz’da 4. yılını dolduruyor. İlk senemiz birçok AVM’ye benzer şekilde eksikliklerin görülmesi, telafisi ve doluluk oranını artırma çalışmalarıyla geçti. İkinci yıldan itibaren hem doluluk oranları artmaya, hem de mağazaların ciroları artmaya başladı. Üçüncü yıl ve dördüncü yılda yakaladığımız büyük ivme ile, bildiğimiz kadarıyla Türkiye’de başka bir benzeri olmayan şekilde ciro atışları ve büyümeler yakaladık. Özellikle uluslararası ve kurumsal yerli markalar Türkiye dereceleri yapmaya başladı. Çoğu markamız Türkiye sıralamasında gerek toplam ciroda, gerekse metrekare verimliliğinde Türkiye birincisi, ikincisi veya üçüncüsü konumunda. Venezia projesi adeta bir başarı hikayesine dönüştü. Bu ivmeyle sadece metro katımızda rezerv olarak tuttuğumuz birkaç mağazamız dışında %100 doluluk oranına ulaşmış bulunuyoruz. Çevremizde metro çalışmaları kapsamında yapılan çevre düzenlemelerinin yakın zamanda bitmesiyle ve Mecidiyeköy-Mahmutbey metro hattının faaliyete geçmesiyle birlikte, daha da yoğun bir ziyaretçi trafiği oluşacağını düşünüyoruz.
Venezia’da AVM dışında yer alan 2000 konutun tamamı satılmış ve %90 oturum sağlanmış durumda. Ofis bloğumuzda yer alan 111 ofisin büyük kısmının yıl sonuna kadar dolacağını öngörüyoruz. Çarşı Pazar katımızın da %100 doluluğa ulaşmasını hedefliyoruz.
Dolayısıyla 2019 yılını sektörün aksine, büyüme ve gelişme yılı olarak değerlendirmeye devam ediyoruz.
