Bize kendinizi tanıtır mısınız?

Merhaba! Adım Tamas Turi. ECE Türkiye’de Kiralama Direktörü olarak görev yapıyorum. 2001 yılından bu yana ECE’de kiralama departmanı bünyesinde farklı yönetim pozisyonlarında yer aldım. Türkiye’ye gelmeden önce, Katar’daki City Center Doha Alışveriş Merkezi’nde ve ECE’nin Macaristan operasyonunda kiralama departmanlarını yönettim. ECE grubuna katılmadan önce Bosch ve Otto Mail Order firmalarında çalıştım. 1997 yılında Budapeşte İktisadi Bilimler Üniversitesi, İşletme Bölümü’nden mezun oldum. Evliyim ve iki oğlum var.

Dünya AVM’leri kiralama trendlerinden bahseder misiniz?

Perakende sektörü, tüm dünyada büyük bir değişim sürecinden geçiyor ve her geçen gün daha sofistike hale geliyor. Sosyal medyanın etkisiyle, ürün ve markaların yaşam döngüleri farklılaştı. Artık markalar, çok hızlı bir şekilde bilinir hale gelip talep oluşturabiliyorlar. Bunlara “yükselen yıldızlar” diyoruz. Perakende sektöründeki bu değişimin, elbette alışveriş merkezleri üzerinde de etkisi var. Alışveriş merkezlerindeki geleneksel mağazalar, daha küçük satış alanlarına ihtiyaç duyuyorlar. Köklü markalar bile, kimi lokasyonlarda ölçek olarak küçülmeye gidebiliyorlar. Yeni düzende, e-ticaretin de gelişimi ile birlikte, online ve offline entegrasyonunun artmasıyla mağaza formatları değişiyor. Çok kanallı mağazacılık giderek daha yaygın hale geliyor. Bununla birlikte, mağaza showroom’ları, ortak çalışma alanları gibi perakende dışı fonksiyonlar alışveriş merkezlerinde yerini alıyor. Böylelikle alışveriş merkezlerinin sektör ve marka karması da farklılaşıyor. Markaların yaşam döngülerinin hızlanması ile birlikte alışveriş merkezlerindeki mağazalar daha sık değişiyor. Aslında bütün süreç, perakendeci ve müşterilerimizin talepleri doğrultusunda şekilleniyor.

Artık müşteri tiplerini bireysel olarak inceliyoruz. Zira her bir müşterinin sosyo-ekonomik özellikleri, beklentileri ve dolayısıyla da satın alma kararı verirken yaklaşımı birbirinden farklı. Bu sebeple perakende daha sofistike hale gelirken müşteri tiplerini ve beklentilerini doğru analiz etmek de çok daha büyük önem taşımaya başladı. Mevcut ve potansiyel müşterilerini daha iyi tanıyan perakendeciler ve alışveriş merkezleri, değişen dünya düzeninde kazançlı çıkacaklar. Çünkü bilgi artık her şey demek. Boyner ve DeFacto gibi perakende grupları, bu amaçla yaptıkları CRM çalışmaları ile biz de ECE olarak yaptığımız, arkasında karmaşık algoritmaların yattığı analizlerle müşterilerimizi işimizin merkezine koyarak onlara doğru araçlarla ulaşma yolunda adımlar atıyoruz.

ECE Türkiye olarak kiralama planlamasını nasıl yapıyorsunuz? Kriterleriniz nelerdir? Kiralama sürecinde kararlarınızı belirleyen en önemli faktörler nelerdir?

Kiralama planlamasını yaparken, öncelikle tüm paydaşlarımızın fayda sağlamasını amaçlıyoruz. Müşterilerimiz ve onların talepleri, bu denklemde bizim için en önemli ve belirleyici faktör. Kiralama stratejimizi, müşterilerimiz için çekici bir marka karması oluşturmaya yönelik olarak kurguluyoruz. Güçlü yerli ve uluslararası markalar yanında yeni ve güncel konseptlere yer vererek alışveriş merkezlerimizi müşterilerimiz için birer çekim noktası haline getiriyoruz. Bu denklemin diğer bacağında ise yatırımcılarımız var. Yapılan tüm çalışmaların nihayetinde, elbette yatırımcılarımız için mümkün olan en yüksek kira gelirini elde etme amacını taşıyoruz. Bu denklemde, ilgili alışveriş merkezi için optimum marka karmasını oluşturmak ve optimum kira getirisine ulaşmak, kiralama sürecinde kararlarımızı belirleyen faktörler olarak öne çıkıyor. Daha önce bahsetmiş olduğum gibi, sektördeki hızlı değişimi yönetmek de planlamalarımızın önemli bir parçası. Perakende sektöründeki ve buna bağlı olarak alışveriş merkezlerinin mağaza karmalarındaki hızlı değişim, kiralama bütçelerinin ve stratejilerinin de sağlıklı adaptasyonunu gerektiriyor. ECE Türkiye olarak, gerek portföyümüzdeki çeşitlilikten gerekse 19 yıllık tecrübemizden kaynaklanan bilgi birikimimiz sayesinde, değişime hızlı bir şekilde adapte olabiliyor ve bu değişimi yönlendirebiliyoruz.

Başarılı kiralama projesi olarak, dünyadan ve Türkiye’den örnek verebilir misiniz? Bu tespiti neye göre belirliyorsunuz?

Son dönemde, tüm dünyada yeni gastronomi ve eğlence konseptleri ön plana çıkmaya başladı. ECE olarak biz de bu trendin öncülerinden biriyiz. Bu anlamda, ECE yönetiminde bulunan Hamburg’daki Europa Passage’de 3.000 metrekare üzerinde kurulu Food Sky, Budapeşte’de Arkad Budapest Alışveriş Merkezi’ndeki Foodloft ve Frankfurt MyZeil ‘daki Foodtopia, yepyeni gastronomi konseptlerini görebileceğiniz, yeme-içmeden öte bir “yaşam tarzı” vaat eden çok başarılı projeler. Türkiye’deki portföyümüzdeki Marmara Park ve Espark, içerisinden geçtiğimiz zorlu dönemde bile %100 kiralama oranına sahip olan, kiralama alanında başarılı alışveriş merkezleri. Aynı şekilde Bursa’daki Sur Yapı Marka Alışveriş Merkezi’nde de yeni konseptler ile marka karmamızı fark edilir şekilde güçlendirdik. Dünya genelinde Çin, Amerika ve Arap ülkelerinde fark yaratan projeler var. En son olarak 26 Ekim’de New Jersey’de bir bölümü açılan “American Dream”, tamamı açıldığında Amerika’nın en büyük ikinci alışveriş merkezi olacak. American Dream’in en dikkat çekici özelliği ise toplam alanın %55’inin eğlenceye ve %45’nin perakendeye ayrılmış olması. Proje, bulunduğu bölgedeki en büyük kapalı eğlence parkına sahip.

Başarılı kiralama projesini tanımlarken, aslında ilgili alışveriş merkezinde yer alan markaların ne kadar ziyaretçi çekebildiğini, müşteri talep ve ihtiyaçlarına ne ölçüde cevap verebildiğini, perakendedeki değişime ne kadar adapte olabildiğini ve bu değişimi nasıl yönlendirebildiğini dikkate alıyoruz. Bununla birlikte, Türkiye ve dünyadaki sosyal ve ekonomik değişiklikler göz önünde bulundurulduğunda, optimum marka karması ile optimum gelir elde edilebilmesi de elbette başarının önemli kriterleri olarak öne çıkıyor.

Ekonomideki dalgalanmanın ve TL.’ye geçiş süreçlerini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Türkiye’de 19 yıldır faaliyet gösteriyoruz. Geçen zaman içerisinde, gerek global gerekse Türkiye’deki gelişmelerden kaynaklanan çeşitli ekonomik dalgalanmalar yaşandı. Hem ülke, hem de sektör olarak bu süreçlerden hep güçlenerek çıkıldı. Geçtiğimiz yıl içerisinde yaşanan dalgalanmalar sonucu TL’ye geçiş süreci ile ilgili olarak perakendeci iş ortaklarımızın taleplerini anlayabiliyoruz. Biz, bu süreci, kendi yönetim portföyümüzdeki alışveriş merkezlerinde sorunsuz olarak yönetiyoruz. Bu uygulama, madalyonun diğer tarafında, ne yazık ki yatırımcıların finansman sorununu çözmüyor. Bu sebeple bize göre ideal olan, en azından stabilite sağlandıktan sonra serbest piyasa koşullarının tekrar oluşturulması ve iş akışının, tüm taraflar için anlaşma serbestisinin olduğu doğal seyrinde devam etmesidir.

Türkiye’de Kiralama Sektörü’nün geleceğini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Türkiye’de de dünyada da alışveriş merkezi kiralaması gelecekte de yoğun olarak devam edecektir. Her ne kadar e-ticaretin etkilerinden bahsediyor olsak da e-ticaret firmaları da müşterilere dokunma noktası olarak geleneksel mağazalar açıyorlar. Alışveriş merkezleri, perakende arzına ek olarak ziyaretçilerine bir deneyim vaat ediyor. Hem ürünleri görmek, dokunmak, hissetmek her zaman geçerliliğini koruyacak; hem de insanlar alışveriş merkezlerini sosyal yaşam alanları olarak görmeye devam edecekler. Konseptler ve trendler değişse de, yeni fonksiyonlar eklense de alışveriş merkezleri kendilerini bu değişime adapte edecek. Hızlı değişimi yönetirken, elbette iş yükümüz artacak ve “kiralama” perakende ve alışveriş merkezi sektörleri için her zaman önemini koruyacak.

Foodtopia

Sommer Opening Foodtopia