Nuri Şapkacı
ECE TÜRKİYE Eş Genel Müdür ve CFO
ECE Türkiye olarak 2022 yılının sektörel değerlendirmesini nasıl görüyorsunuz?
2022 yılının ilk üç çeyreğinde olumlu bir trend oluştu. Yönetim portföyümüzdeki alışveriş merkezlerinde 2019 yılına kıyasla %223 oranında bir artış söz konusu. Yılı bunun bir miktar daha üzerinde bir artışla kapatacağımızı ön görüyoruz. Müşteri girişlerinde de pozitif bir ivme var.
Pandemi döneminde 3 alışveriş merkezini yönetim portföyümüze kattık. Bunlar, İsra Holding’in yatırımı olan İstanbul Başakşehir’deki V Mall İstanbul ile V Metroway alışveriş merkezleri. Birbirine komşu konumda bulunan bu iki alışveriş merkezi, gerek nüfusu gerekse yapılan yatırımlarla İstanbul’un hatta Türkiye’nin en hızlı gelişen ilçelerinden olan ve organize perakende anlamında büyük bir gelişme potansiyeline sahip olan Başakşehir’de bir perakende destinasyonu oluşturacaklar. Bunun yanı sıra İstanbul Anadolu yakasının önemli alışveriş merkezlerinden olan Palladium Ataşehir’in yönetimi de ocak ayı itibari ile ECE Türkiye tarafından yapılacak.
Sektör geneline baktığımızda, pandemi sonrası özellikle spor markalarında ortalamanın çok üzerinde bir artış olduğunu görüyoruz. Dünyadaki trendlerden biri de sağlıklı yaşam. Bu akım, sporla ilgili tüm kategorilerde cirolara çok olumlu yansıyor. Elektronik sektöründeki artışlar da ortalamanın üzerinde. Pandemi ile hızlanan dijitalleşme ve teknolojik gelişmeler, yeni iş yapış şekillerini de beraberinde getirdi. Bu değişim önümüzdeki dönemde de büyük bir hızla devam edecek. Dolayısıyla perakende sektöründe de markaların bu değişime ayak uydurması ve doğru yönetmeleri şart. Kendini güncellemeyen, geleceğe yatırım yapmayan sektörler ve branşların önümüzdeki dönemde zorlanacaklarını düşünüyorum.
Pandemi ve sonrasındaki dönemde yaşanan tüm gelişmeler bize profesyonel yönetimin ne kadar önemli olduğu daha net bir şekilde gösterdi. Biz ECE Türkiye olarak uzun dönemli vizyonla hareket eden bir yatırım ve hizmet şirketiyiz. Bizim için nitelik her zaman niceliğin önünde olmuştur. Kurulduğumuz günden bugüne kadar hep katma değer sağlayabileceğimiz güçlü bir portföy ile ilerledik. Gelecekte de aynı vizyonla büyümeye devam edeceğiz. Önümüzdeki dönemde de yine fayda sağlayıp fark yaratabileceğimize inandığımız yeni projeleri portföyümüze katmak üzere çalışmalarımıza devam ediyoruz.
Ortak gider uygulama değişikliği, artık pazarlama etkinliklerinin ortak gider olarak karşılanamaması AVM etkinliklerini azaltacak mı? Yerine başka bir enstrüman düşünülüyor mu acaba?
Ortak alan giderleri ile ilgili olarak uygulamada yapılan değişikliğin uzun dönemde hem AVM’ler hem de içerisindeki markalar için olumsuz sonuçlar doğuracağına inanıyoruz. Alışveriş merkezlerinde pazarlamaya yönelik harcamaların ortak alan giderleri içerisinde yer alamayacak olması, elbette etkinlikleri önemli ölçüde azaltacak. Bunun etkilerini de önümüzdeki dönemde müşteri giriş sayılarında ve dolayısıyla cirolarda görmeye başlayacağız.
Bununla birlikte AVM’lerde gerçekleştirilen etkinliklerin büyük bölümü küçük esnaf diyebileceğimiz firmalar tarafından gerçekleştiriliyor. Etkinliklerin azalması bu insanlara ve dolaylı olarak çevrelerine de zarar verecek. Ayrıca pazarlama faaliyetlerini sadece eğlenceye veya satın almaya yönelik etkinlikler/kampanyalar olarak da düşünmemek gerekir. Alışveriş merkezlerinde eğitimi, sporu, sanatı destekleyen birçok sosyal sorumluluk projesine de imza atılıyor. Sosyal, fiziksel ya da ekonomik şartlardan ötürü insanların ulaşamadıkları birçok etkinliği ziyaretçilerimizin ayağına kadar getiriyoruz. Sosyal sorumluluğa yönelik bu projelerde de zorunlu olarak bir azalma olacak.
Alışveriş merkezleri, ziyaretçiler için sadece ürün ve hizmet satın alabilecekleri yerler olmanın çok daha ötesinde birer sosyalleşme mekânı. Pazarlama faaliyetlerini, alışveriş merkezlerimizi rakiplerinden ayırarak ziyaret için tercih edilmelerinde önemli bir araç olarak kullanıyoruz. Elbette konum, ulaşılabilirlik, güçlü ve hedef kitleye uygun marka karması, fiziksel özellikler, sunulan hizmetler, yenilikler, temizlik ve güvenlik gibi profesyonel tesis yönetiminin olmazsa olmaz gereklilikleri, hatta yeni tüketici davranışlarına paralel olarak AVM markasının hikayesi ve sürdürülebilirlik yaklaşımına kadar birçok unsur var başarıyı getiren. Yenilikçi, farklılaştırıcı, sosyal fayda sağlayan, eğlendirici etkinliklerle de ziyaretçilerimizin alışveriş merkezlerinde kaliteli, keyifli veya eğitici şekilde zaman geçirmelerini hedefliyoruz. Bu da içeride kalınan süreyi arttırdığı gibi, marka sadakati ve aidiyet oluştururken cirolara da olumlu şekilde yansıyor. Azalan bütçelerle doğru orantılı olarak pazarlama faaliyetlerinin de azalması sonucunda mevcut müşterilerimizle ve hedef kitlemizle kurmaya çalıştığımız bağı güçlü tutan iletişim kanallarından biri önemli ölçüde sekteye uğrayacak.
Hep söylediğimiz gibi, alışveriş merkezleri ve içindeki markalar aynı geminin içerisinde ve bu gemiyi hedefine ulaştırmak için el birliğiyle çalışıyoruz. AVM’lerin başarısı, markaların başarısı; markaların gücü AVM’lerin
gücü. Hepimizin odak noktasında ise müşteri memnuniyeti yer alıyor. Elbette bundan sonra da elimizdeki kaynaklar dahilinde hem iş ortaklarımız hem de müşterilerimiz için optimum faydayı sağlayacak şekilde aksiyonlar alıp yolumuza devam edeceğiz.
Yükselen tüketim maliyetleri ile özellikle elektrik faturaları çok yüksek gelmeye başladı. Bazı ciro kira ödeyen kiracıların elektrik faturasının kiradan yüksek geldiği konuşuluyor. Bu konuda ne gibi önlemler alıyorsunuz?
Avrupa başta olmak üzere tüm dünyada yaşanan ve Türkiye’yi de etkileyen bir enerji krizinin içerisindeyiz. Kış mevsiminde daha da derinleşmesi beklenen bu sorun ile ilgili olarak portföyümüzdeki AVM’lerde enerji tasarrufuna yönelik önlemler alıyor, fazla tüketimin önüne geçiyor ve sürdürülebilirlik ekseninde çalışmalar yapıyoruz. 2022 yılının ilk 9 ayında 5 milyon kwh elektrik ve 50 bin metreküp su tasarrufu elde ettik.
AVM’lerimizde tüm aydınlatmalarımızın LED dönüşümleri tamamlandı. Özellikle servis koridorları, yangın merdivenleri ve kapalı otoparklarımıza 3 kademeli aydınlatma sensörleri kullanıyoruz. Otomasyon sistemimiz ile iklimlendirme tüketimlerini iç hava ve dış hava koşullarına göre verimli bir şekilde kullanıyoruz. Lavabolarda kullandığımız perlatörler ve WC’lerimizde kullandığımız tasarruflu sifonlar ile su tüketimimizi minimuma indirmiş bulunmaktayız. Diğer yandan düzenli eğitimler vererek AVM’lerimizde çalışan personelimizin de bilinçlendirilmesini sağlıyoruz. Kısacası işletme giderlerini çok düzenli ve sıkı bir şekilde takip ederek giderleri düşürmek için gerekli tüm önlemleri alıyoruz.
Birçok projede ve hatta yurt dışına giden birçok AVM yöneticisinin ortak paydası olarak ECE geçmişi görünüyor. Bu kurum kültürünü nasıl kazandırıyorsunuz ? ECE sektör için bir okul gibi görünüyor. Bu olgu nasıl oluştu?
ECE, 1965 yılında Almanya’da kuruldu. Konsolide grup şirketleri ile tüm gayrimenkul sınıflarında 13 ülkede faaliyet gösteriyor. Alışveriş merkezleri bacağında, ECE Marketplaces halihazırda yönetmekte olduğu 200 alışveriş merkezi ile Avrupa’da sektör lideri konumunda. 57 yıllık uluslararası tecrübe, 200 alışveriş merkezi ve farklı ülkelerden gelen sinerjinin iz düşümünün yanı sıra tüm disiplinleri aynı çatı altında toplayan sürdürülebilir ve hizmet odaklı yaklaşımımız, girişimci düşünce ve eylem yapımız, iş ortaklarımız ile güçlü iletişimimiz, yaratıcılık, yardımlaşma ve işimize olan tutkumuz gibi bizi birbirimize bağlayan şirket değerleriyle çalışıyoruz. Alışveriş merkezlerine ek olarak ECE Group, konut, ofis, otel, şehir merkezi projeleri ve lojistik gibi diğer gayrimenkul sınıflarında da faaliyet gösteriyor. Toplam 3 bin iki yüz çalışanı ile ECE’nin herhangi bir ülkesinde herhangi bir pozisyonda görev yapan her bir meslektaşımız bu kurum kültürünün içerisinde yoğruluyor ve bu kültürü içselleştirerek aktarımını da sağlıyor. Bunun yanı sıra personelimize ve yöneticilerimize verdiğimiz teorik ve pratik eğitimler, tüm ülkelerin katılımıyla gerçekleşen departman günleri ve etkinlikler, bilgi paylaşımı, tecrübelerin aktarımı, liderlik ve ekip ruhunun güçlendirilmesi açısından büyük önem taşıyor. Eskiden bünyemize yeni katılan AVM müdürlerimiz, yurt dışındaki AVM’lere eğitim görmeye giderken bugün Türkiye’deki yöneticilerimiz eğitim verir halde geldi. Şirketimizde, herkesin düşüncesini söyleyebileceği, işiyle ilgili yaratıcılığını kullanmasına fırsat veren, pozisyonlardan bağımsız herkesin birbirine ulaşabileceği, yatay iletişimin geçerli olduğu demokratik bir yapı var. Bu da birbirimizi daha rahat anlamamıza ve açık iletişime olanak sağlıyor.
ECE Türkiye’nin diğer yönetim ve kiralama şirketlerinden temel olarak farkları sizce neler?
ECE Türkiye’yi rakiplerinden ayıran en önemli özelliği, alışveriş merkezlerinin geliştirilmesi ile ilgili olarak mimari ve konsept planlama, proje yönetimi, kiralama, alışveriş merkez yönetimi, bütçeleme hizmetleri ile finansal ve hukuki hizmetlerin tümünü aynı çatı altında toplaması. Bu hizmet çeşitliliği gerek yatırımcı gruplar gerekse perakendeci iş ortaklarımız için büyük avantaj sağlamakta. Projelerin geliştirme aşamasından başlayarak konsept planlamasını, kiralamasını ve yönetimini üstlenmemiz, iş ortaklarımızın projelerin her safhasında karşılarında muhatap olarak bizi bulabilmesine olanak vermekte. Yani kiraladık, bitti değil… Yönetim safhasında da biz olduğumuz için yatırımcı, yönetim firması ve perakendeci gibi tüm tarafların her açıdan optimum noktada buluşmasını sağlıyoruz.
Bir diğer fark yaratan özelliğimiz, bizim aynı zamanda yatırımcı kimliğimizin de bulunması. Bu yapı, konuları yatırımcı perspektifinden de ele alabilmemizi sağlıyor. Hizmet verdiğimiz yatırımcılar açısından önemli bir özellik bu. Bu şekilde “Biz olsak nasıl yapardık?” sorusuna cevap vererek strateji geliştirebiliyoruz. Bizimle aynı vizyona sahip yatırımcı gruplarla uyumlu iş birliğimiz bizi rakiplerimizden ayıran bir diğer unsur diyebilirim.
Diğer bir nokta ise ölçek ekonomisinin getirdiği fayda. Portföyümüzün büyüklüğü ve güçlü yapısı sayesinde ölçek ekonomisinden faydalanabiliyoruz. Bizim sağladığımız fayda, yine iş ortaklarımız olan yatırımcı gruplar ve perakende gruplarına da olumlu şekilde yansıyor.
Son olarak da portföy büyüklüğümüz, yönetimimiz altındaki tüm çarşıların ve buralarda faaliyet gösteren perakende gruplarının performanslarını ölçümleyebilmemize ve karşılaştırabilmemize olanak sağlıyor. Bu doğrultuda da gerekli aksiyonları çok daha sağlıklı şekilde alabiliyoruz. Portföy büyüklüğünün yanı sıra portföyün gücü de önemli bir artı elbette. Kuruluşumuzdan bu yana fayda sağlayabileceğimize ve katma değer yaratabileceğimize inandığımız projelerde yer alıyoruz.
2023 yılı sektörel ve ECE Türkiye olarak beklentileriniz neler?
2022’deki yükseliş trendinin 2023 yılında da devam etmesini öngörüyoruz. Önümüzdeki yıl yönetim portföyümüzdeki AVM’lerin pazardaki güçlü konumlarını korumak ve perçinlemek için yenileme yatırımlarımız devam edecek. İnşaat halindeki alışveriş merkezlerinin kiralama ve konumlandırma çalışmalarına ağırlık vereceğiz. Ayrıca gelişme potansiyeli gördüğümüz ve fayda sağlayabileceğimize inandığımız başka AVM’leri de portföyümüze katmak üzere çalışmalarımızı sürdüreceğiz. Bizim için kuruluşumuzdan bu yana nitelik nicelikten her zaman çok daha önemli oldu. Gelecekte de aynı vizyonla hareket etmeye devam edeceğiz. Önceliğimiz, güçlü bir portföye sahip olarak fark yaratabileceğimize inandığımız hem kendimizi hem yatırımcı grupları hem de sektörü ileri götürebilecek projelerde yer almak.
Önümüzdeki dönemde yatırımların tekrar artması için öngörülebilir ve şeffaf yasal süreçlerin ve sözleşme serbestisinin ön plana çıkması gerektiğine inanıyoruz. Belirsizlikler, kanun ve düzenlemelerde sık yapılan ve uluslararası uygulamalardan ve standartlardan farklılık gösteren değişiklikler, uzun dönemli planlamayı ve yatırım kararı alınmasını zorlaştırıyor. Bu nedenle Ticari Gayrimenkul Kanunu’nun ivedilikle çıkarılması yatırımların önünün açılması için büyük önem arz ediyor. Biz, uzun dönemli vizyonla hareket eden bir firmayız. Uluslararası standartlara uygun yasal düzenlemelerin getirilmesi halinde uzun dönemde sektörün önünün açık olduğunu düşünüyoruz.
2023 yılının bir diğer önemli gündem maddesi de “değişimi yönetmek” olacak. Yukarıda saydıklarıma ek olarak bizim için öne çıkacak başlıklarsa alışveriş merkezlerimizin çekim gücünü perakende dışı fonksiyonlarla artırmak, deneyimi ön plana çıkarmak, sürdürülebilirlik ve online-offline entegrasyonu olacak.
