Prof. Dr. Hüseyin Altaş
AYD Başkanı
2022 Yılını sektörel bazda değerlendirir misiniz?
Pandeminin geride kalması ve insanların yeniden sosyalleşmeleriyle birlikte AVM’lere ilgi de arttı. Ziyaretçi sayılarına baktığımızda genel anlamda AVM trafiğinde pandemi öncesi döneme yani 2019 rakamlarına yaklaşıldığını, cirolara bakıldığında 2022’de enflasyondan arındırılmış haliyle yüzde 20 civarında artış olduğunu görüyoruz. Dolayısıyla 2022’yi tahminimizden iyi kapattık.
2023 Yılı için bir projeksiyon yapar mısınız sizce sektörü nasıl bir yıl bekliyor?
Alışveriş merkezlerimizin birer turizm ve ihracat merkezi olması yönünde hızla ilerleme var. Biz bundan çok mutluyuz. 2022’de tahminimizden hızlı toparlamamızı ve eski verilere kavuşmamızı aslında turist ilgisi sağladı. 2023’te bu daha da yaygınlaştırılmalı. Şu anda ülkemize Rusya, Almanya, İngiltere ve diğer Avrupa ülkelerinden çok yoğun bir turizm talebi var. Ayrıca enerji krizi, maliyetlerin yükselmesi nedeniyle hem işçilik hem de üretimde ülkemize bir talep var. Bu şansı iyi değerlendirmeliyiz. Dürüst ticaretle, nezaketimizle, misafirperverliğimizle alışveriş sektörüne katkıda bulunmalıyız.
2023’te AVM’lerin gündeminde dijital dönüşümün, sürdürülebilirliğin, enerji verimliliğinin ve renovasyonun olacağını söyleyebilirim.
Esas Gayrimenkul ile yapmış olduğunuz çalışma ile ulaşılan veriler çok anlamlı ve kıymetli idi bu çalışmaya sektörde karar alıcıların yorumları ne oldu ?
AYD olarak bizler geçtiğimiz yılda, üyelerimizin hem yasal sorunlarına hukuki çözümler bulmak, hem de sürdürülebilirlik ve enerji verimliliğine katkı sağlamak için birçok çalışma yürüttük. Bu sene Esas Gayrimenkul destekleri ve Ernst & Young liderliğinde hazırlanmış olan “AVM sektörü finansal sorunlarına ilişkin yaklaşımlar ve çözüm önerileri” raporunu düzenlenen bir basın toplantısıyla kamuoyuyla paylaştık. Raporun çıktılarının, sektörümüzün ihtiyaçlarının ve çözüm önerilerimizin daha iyi anlaşılması için ilgili makamlarla görüşmelerimizi sürdürüyoruz. Mevcut durumda AVM yatırımcılarının borçlu olduğu tutar yaklaşık olarak 13 milyar USD civarına yaklaştı. Söz konusu borcun yapılandırılmasıyla ilgili olarak Hazine ve Maliye Bakanımız Sayın Nureddin Nebati ile görüştük. Ernst & Young raporunda da yer alan çözüm önerimiz; borçların 1/3’ünün TL olarak 4 yıllık yapılandırılması, 4 yıldan sonraki süreçte kalan 1/3’ün döviz olarak devam ettirilmesi 8 veya 10. yılda da kalan 1/3’ün balon ödeme şeklinde yapılması şeklindedir. Bu önerimiz mantıklı ve makul karşılandı ve bunun üzerinde çalışacaklarını ifade ettiler.
Yurtdışı yatırımcıları ülkemizde AVM yatırımı planlıyor mu 2023 için?
Ülkemiz gerek dövizdeki dalgalanma gerekse yüksek enflasyon oranları etkisiyle ekonomik olarak sıkıntılı bir dönemden geçiyor. Gelinen noktada özellikle enerjideki fiyat artışlarından dolayı ortak alan giderleri hem AVM yatırımcısını hem de perakendeciyi zorluyor ve AVM yatırımcısı bu giderlerin önemli bölümünü sübvanse etmek durumunda kalıyor. Bu da sürdürülebilirliği olumsuz yönde etkiliyor, aynı zamanda da gelecek olası yatırımcıyı olumsuz yönde etkileyebilecek bir durum oluşturuyor. AVM ekosisteminde sürdürülebilirliğin sağlanması, regülasyonlarda stabilitenin sağlanması yerli ve yabancı yatırımcının önemle beklediği konulardır.
AVM’ler artık başlı başına bir sektör oldu bu bağlamda özellikle ticari ve hukuki açıdan farklı ele alınıp mevzuatta düzenleme yapılması noktasında bir düzenleme yakın vadede söz konusu olabilir mi?
AVM ekosisteminin sürdürülebilirliğini sağlayabilmek için atılması gereken hukuki ve ticari adımlar var. Sektörde gerçekleştirilmesi gereken iş ve eylemlerden ilki ticari gayrimenkul kira rejiminin 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda ayrı bir kira rejiminde düzenlenerek ticari saik ile hareket eden taraflar yönünden sözleşme serbestisinin getirilmesidir.
Bununla birlikte 13 Eylül 2018 tarihli Resmî Gazetede yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararının ardından döviz ve dövize endeksli kira bedeli tahsil edemez duruma gelen AVM’lerin bankalara olan döviz cinsinden kredi borcu aynı şekilde devam etmektedir. Sonraki süreçte meydana gelen pandemi ve kurda yükseliş ile birlikte AVM’lerin gelir gider dengesi arasındaki makas işletmenin devamını tehdit edecek boyutta açılmıştır. Yine benzer şekilde tüketici ve üretici fiyat endeksindeki yüksek oranlara rağmen kira bedeli yılda bir kez TÜFE on iki aylık ortalamaya, ortak gider avansı ise yine yılda bir kez yeniden değerleme oranında artırılabilmektedir. Hal böyle olunca AVM’ler birçok gideri sübvanse eden ancak karşılığını alamayan işletmeler haline gelmiştir. Dolayısıyla sahip olduğu ticari kiralanabilir alan, istihdam kapasitesi, gayrisafi yurt içi hasılaya katkısı, turizm potansiyeli ile ülke ekonomisinde önemli bir ekosistem oluşturan AVM’lerin bu niteliklerini kesintisiz bir şekilde devam ettirebilmesi adına sona erdirilmesi veya uzun vadede gerekli uyarlamaların, yapılandırmaların yapılması hayati bir önem taşımaktadır. Tüm bu konularla ilgili olarak yetkili mercilerle görüşmelerimizi sürdürüyoruz.
Son olarak sizin ekleyecekleriniz nelerdir?
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği olarak 2009 yılından beri alışveriş merkezlerinin ziyaretçilere keyifli alışveriş imkanı sunan, perakende sektörüne katma değer sağlayan, bulunduğu kent ile bütünleşen ve dünya standartlarında sosyal mekanlar olması için çalışmalarımızı sürdürüyoruz. Bu yolda sesimizi duyurmaya katkıda bulunan Mall & Motto ekibine teşekkür eder; tüm ekosistemimize, perakende sektörüne ve değerli okurlarınıza sağlıklı ve mutlu bir yıl dilerim.
Yurtdışı yatırımcıları ülkemizde AVM yatırımı planlıyor mu 2023 için?
Ülkemiz gerek dövizdeki dalgalanma gerekse yüksek enflasyon oranları etkisiyle ekonomik olarak sıkıntılı bir dönemden geçiyor. Gelinen noktada özellikle enerjideki fiyat artışlarından dolayı ortak alan giderleri hem AVM yatırımcısını hem de perakendeciyi zorluyor ve AVM yatırımcısı bu giderlerin önemli bölümünü sübvanse etmek durumunda kalıyor. Bu da sürdürülebilirliği olumsuz yönde etkiliyor, aynı zamanda da gelecek olası yatırımcıyı olumsuz yönde etkileyebilecek bir durum oluşturuyor. AVM ekosisteminde sürdürülebilirliğin sağlanması, regülasyonlarda stabilitenin sağlanması yerli ve yabancı yatırımcının önemle beklediği konulardır.
AVM’ler artık başlı başına bir sektör oldu bu bağlamda özellikle ticari ve hukuki açıdan farklı ele alınıp mevzuatta düzenleme yapılması noktasında bir düzenleme yakın vadede söz konusu olabilir mi?
AVM ekosisteminin sürdürülebilirliğini sağlayabilmek için atılması gereken hukuki ve ticari adımlar var. Sektörde gerçekleştirilmesi gereken iş ve eylemlerden ilki ticari gayrimenkul kira rejiminin 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda ayrı bir kira rejiminde düzenlenerek ticari saik ile hareket eden taraflar yönünden sözleşme serbestisinin getirilmesidir.
Bununla birlikte 13 Eylül 2018 tarihli Resmî Gazetede yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararının ardından döviz ve dövize endeksli kira bedeli tahsil edemez duruma gelen AVM’lerin bankalara olan döviz cinsinden kredi borcu aynı şekilde devam etmektedir. Sonraki süreçte meydana gelen pandemi ve kurda yükseliş ile birlikte AVM’lerin gelir gider dengesi arasındaki makas işletmenin devamını tehdit edecek boyutta açılmıştır. Yine benzer şekilde tüketici ve üretici fiyat endeksindeki yüksek oranlara rağmen kira bedeli yılda bir kez TÜFE on iki aylık ortalamaya, ortak gider avansı ise yine yılda bir kez yeniden değerleme oranında artırılabilmektedir. Hal böyle olunca AVM’ler birçok gideri sübvanse eden ancak karşılığını alamayan işletmeler haline gelmiştir. Dolayısıyla sahip olduğu ticari kiralanabilir alan, istihdam kapasitesi, gayrisafi yurt içi hasılaya katkısı, turizm potansiyeli ile ülke ekonomisinde önemli bir ekosistem oluşturan AVM’lerin bu niteliklerini kesintisiz bir şekilde devam ettirebilmesi adına sona erdirilmesi veya uzun vadede gerekli uyarlamaların, yapılandırmaların yapılması hayati bir önem taşımaktadır. Tüm bu konularla ilgili olarak yetkili mercilerle görüşmelerimizi sürdürüyoruz.
Son olarak sizin ekleyecekleriniz nelerdir?
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği olarak 2009 yılından beri alışveriş merkezlerinin ziyaretçilere keyifli alışveriş imkanı sunan, perakende sektörüne katma değer sağlayan, bulunduğu kent ile bütünleşen ve dünya standartlarında sosyal mekanlar olması için çalışmalarımızı sürdürüyoruz. Bu yolda sesimizi duyurmaya katkıda bulunan Mall & Motto ekibine teşekkür eder; tüm ekosistemimize, perakende sektörüne ve değerli okurlarınıza sağlıklı ve mutlu bir yıl dilerim.
