AV.ARB DUYGU ORTAKÖYLÜOĞLU
Gerek ülkemizde gerekse bütün dünyada alışveriş merkezleri eliyle organize perakendeciliğe doğru yaşanan dönüşüm süreci içerisinde, 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkındaki Kanunla düzenlenmesi beklenen hukuki ihtilafın pek çoğunun bu kanunla cevap verilemediğinin anlaşılması sonrasında AVM malik/yöneticileri ile AVM kiracıları arasında da bir çok konuda hukukî ihtilâfın ortaya çıkmaya devam ettiği de görülmüştür.
Bu kavramın adını kanuni olarak “Ortak Alan Gideri” olarak ifade ettiğimiz gibi farklı kira sözleşmelerinde farklı adlandırmalara tabi tutulduğunu görsek de kiracıların kira bedeli dışında ödemekle mükellef oldukları ödemeler üst kavramı ile ifade edebildiğimiz bu ödemeler, AVM lerin yönetim şekli ve maliklik yapısına göre birbirinden oldukça farklılıklar göstermektedir. Bu ödeme kaleminin içinde AVM nin bütününe dair ortak alanlara ilişkin elektrik, su, ısınma/soğutma gibi giderlerden, temizlik, güvenlik, yönetim giderleri gibi hizmet esaslı giderlere; ve yine AVM’nin bakım, onarım, iyileştirme/ modernizasyon giderlerinden, reklâm/promosyon/pazarlama ve hatta yönetim firması giderlerine kadar, bir çok harcamanın ortak alan gideri adı altında kiracılardan tahsil edildiği veya edilmek istendiği görülmektedir.
-YASAL MEVZUATIMIZ;
6585 sayılı Kanun, bu hususlarda taraflar arasındaki ihtilâflara yönelik bir düzenleme içermemektedir. Ancak kanunda bu alanlara ilişkin konuların yönetmelikle düzenleneceği atfı yapılmış ve 26 Şubat 2016 tarihinde ise “Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik” Resmî Gazete’de yayımlanarak, yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir, yönetmeliğin yayınlanmasıyla biz hukukçular tarafından hemen yönetmeliği kendimize yasal mevzuat olarak kabul ederek AVM yönetimindeki uygulama detaylarında ve kiracılık ilişkilerinde de uygulamaya alınmıştır. Ardından ise don yönetmelik değişikliği ile 18 Ağustos 2022 tarihinde 31927 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile birlikte AVM ortak alan giderlerine dair birçok değişiklik yapılmıştır.
-YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİĞİ NELER GETİRDİ?
Bu yazımızda yönetmelik değişikliğine dair yönetmelikle beraber sadece “ortak alan giderleri” değil “ortak gelirler” de daha evvel olmadığı şekilde tanımlanmış ve düzenleme altına alınmış olduğunu görüyoruz.
Bahsi geçen yönetmelik değişiklikleriyle ortak giderler de yeniden ele alınmış ve AVM’nin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ve yönetim giderleri olmak üzere iki ana kategori ayrımı gerçekleştirilmiştir. Bu ayrımın daha önceki yönetmelik uygulamalarına göre radikal ve farklı olduğunu hukuken yorumlayabiliyoruz. Değişiklikler nelerdir denirse; kısaca 2 başlık altında özetleyebiliyoruz;
- Yönetim giderleri tanımlamasında; sadece fiilen bordrolu yönetim birimindeki çalışanların göreviyle ilgili masrafların ortak gider kalemi kapsamında kabul edildiğini;
- Pazarlama ve reklam gibi AVM nin önemli mahiyetteki gider kalemlerinin ise 18.08.2022 tarihli değişiklik yönetmeliği sonrasında imzalanacak sözleşmelerde ortak alan gideri kapsamında kabul edilmeyeceğini ama bu tarihe kadar olan sözleşmelerde ortak alan gideri olarak düzenlendi ise de uygulamaya devam edileceği; düzenlenmiştir.
Değişiklik yönetmeliği bu haliyle kiracı AVM malik/yönetimi arasındaki sorunları çözmek yerine bir yenisini daha eklemiş olup; kiracılar arasında 18.08.2022 tarihi öncesi ve sonrası gibi bir ayrım getirmekle beraber süresi dolan sözleşmeler yenilendiğinde AVM yönetimi için önceden tahsil edebildiği bir bedeli tahsil edememe sorunu gündeme gelebilecektir.
Aktarmaya çalıştığımız hususlar açısından hukuki bir değerlendirme yapıldığında, Değişiklik Yönetmeliği’nin de sektördeki sorunları azaltmak konusunda ne kadar başarılı olabileceği ve yönetmeliğin iptali için yapılan hukuki girişimlerin de yerinde olduğu değerlendirilmesini yapmak zor olmayacaktır.
