Av. Efsun Matur
Bilindiği üzere kira sözleşmesi kiraya veren ile kiracının iradelerini karşılıklı olarak açıklamaları anında kurulmuş olur. Sözleşmenin geçerli olması için yazılı ya da resmi şekilde yapılması zorunlu olmayıp, sözlü yapılan kira kontratı da geçerlidir. Kiracı ile kiralayan arasındaki hukuki ilişkinin kuruluşuyla birlikte tarafların birbirlerine karşı yasal yükümlülükleri de başlar. Kiracının en önemli yükümlülükleri kirayı gününde ödemek ve kiraladığı taşınmazı özenle kullanmak iken kiralayanın da en önemli yükümlülüğü kiraya verdiği taşınmazı kullanıma hazır tutmaktır.
Peki, kiracı kiraladığı taşınmazdaki haklarını bir başkasına devredebilir mi? Bu noktada özellikle işleri gereği geçici süreyle kiralama yapan kişiler açısından bu sorunun cevabı büyük önem taşımaktadır. Yasanın bu konudaki düzenlemeleri oldukça açıktır; “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.“
Yasa hükmünden de anlaşılacağı üzere buradaki en önemli hususu kiralayanın devire muvafakat verip vermediğidir. Ancak bu yasa hükmünün işyerleri açısından bir istisnası da vardır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 323/1 hükmü uyarınca “Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.”
Ancak bu istisna sadece işyeri kiraları için geçerli olduğundan konutlarda 3.kişiye devrin ya da alt kiralamanın geçerliliği kiralayanın muvafakat göstermesine bağlıdır.
Muvafakat kira kontratı imzalanırken alınabileceği gibi, devir sırasında da alınabilir. Devir ya da alt kiraya vermenin öğrenilmesinden sonra ses çıkarılmamış olması da örtülü bir muvafakat olarak kabul edilebilir. Bu durum taraflar arasında bir uyuşmazlık çıktığında önem kazanacaktır. Kiraya veren örneğin iki yıldan beri kirasını ödeyen kişinin devir alan yani farklı bir kişi olduğunu bilebilecek durumdadır ve artık devre muvafakat etmediğinden bahsederek açtığı davada yasal açıdan “iyiniyetli” kabul edilmeyecektir. Yani böyle bir durumda mahkeme, kiraya verenin işyeri kira sözleşmesinin devrine örtülü olarak muvafakat verdiğini kabul edebilecektir.
Devrin hukuksal sonuçları nelerdir? TBK madde 323/2 hükmüne göre “kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.”
Ancak kanunumuzda İşyeri kiralarında yine bir istisna hükmü vardır. TBK madde 323/3 hükmü uyarınca “devreden kiracı kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır.”
TBK madde 356 hükmünce kiracının ölümü halinde ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.
Aile konutu niteliğindeki kiralananlarda ise yasal düzenlemelerin getirdiği farklılıklar vardır. Bunu da bir sonraki makalemizde izah etmeye çalışacağız.
