AVM KİRALAMALARINDA KİRACI TARAFINDAN ÖDENMEYEN ORTAK GİDER BEDELİNİN KİRACININ TAHLİYESİ DURUMUNA ETKİSİ HAKKINDA HUKUKİ DEĞERLENDİRME « Mall&Motto

13 Temmuz 2024 - 07:29

AVM KİRALAMALARINDA KİRACI TARAFINDAN ÖDENMEYEN ORTAK GİDER BEDELİNİN KİRACININ TAHLİYESİ DURUMUNA ETKİSİ HAKKINDA HUKUKİ DEĞERLENDİRME

reklam
AVM KİRALAMALARINDA KİRACI TARAFINDAN ÖDENMEYEN ORTAK GİDER BEDELİNİN KİRACININ  TAHLİYESİ DURUMUNA ETKİSİ HAKKINDA HUKUKİ DEĞERLENDİRME
Son Güncelleme :

17 Kasım 2023 - 14:48

516 views
reklam

                Günümüzde gittikçe yaygınlaşan ve sosyal hayatımızın vazgeçilmezlerinden birisi haline gelen Alışveriş Merkezleri, kiralama konusunda da markaların gözdesi durumundadır. Kiraya veren, AVM içerisindeki bir bağımsız bölümü kiraya verdikten sonra Kiracının kira ilişkisi gereğince yerine getirmekle yükümlü olduğu borçlarını ifa etmemesi sebebiyle Kanunun kendisine verdiği hak ve yetkiler çerçevesinde kiracıyı tahliye edebilmektedir.

                Kiracının kira sözleşmesi gereğince kiraya verene ödemekle yükümlü olduğu borcun kapsamı Türk Borçlar Kanununda açıkça belirtilmiş olup “D. Kiracının borçları” başlığı altında yer alan ve kira bedeli ve yan/ortak giderlerin düzenlendiği maddeler şu şekildedir; Madde 313 “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” ile Madde 317 “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.” Kanunda açıkça belirtildiği üzere kiracının kira borcu içerisinde ödemekle yükümlü olduğu alacak kalemleri; kira bedeli ve yan/ortak giderdir.

Kiracının kira borcunu ödememesi sonucunda her ne kadar temerrüt koşulları gerçekleştiğinde genel mahkemelerde tahliye davası açılabiliyor olsa da dava sürecinin uzun sürmesi sebebiyle icra yoluyla tahliyeyi gerçekleştirmek kiraya veren açısından daha avantajlı bir yol olacaktır. İcra İflas Kanununda kiraya verenin kira borcunu ödemeyen kiracısını tahliye etmesi için özel bir takip yolu öngörülmüştür. Bu takip yolu; adi kira ve hasılat kiralarına ait takiptir. Bu takip çeşidi Kanunun 269. Maddesinde özel olarak düzenlenmiş olup kiraya verenin kira borcunu ifa etmeyen kiracıyı tahliye etmesinin daha hızlı ve pratik bir yoludur.

Bu takip yolunun tercih edilmesi hususunda değinilmesi gereken en önemli nokta ise şudur ki; takibi düzenleyen İcra İflas Kanununun 269. maddesi bu takibin tam anlamıyla hangi alacak kalemleri yönünden talep edileceğini açık ve net şekilde düzenlemediği için uygulamada ve mahkemelerce ya da Yargıtay tarafından süreklilik kazanmış bir görüş birliği bulunmamaktadır. Bu yönden bakıldığında kira bedeli ile bunun yanında ortak gider bedelini ödemeyen kiracı aleyhine bu takibin başlatılmasının hukuka uygunluğu yönünden şüphe yoktur. Ancak kötü niyetle yalnızca kira bedelini ödeyip ortak gider borcunu ödemeyen kiracı aleyhine bu takibin başlatılıp başlatılamayacağı konusunda yargı kararlarında birlik ve istikrar bulunmamaktadır.

Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini VEYA yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. ….” Kanunun ilgili maddesinde belirtildiği üzere kira bedeli veya yan/ortak gider borcunu ödemeyen kiracının kira sözleşmesi kiraya verence feshedilip tahliye edilebilecektir. Her ne kadar Türk Borçlar Kanununda bu husus açıkça yazılı olsa da İcra İflas Kanununda açıkça belirtilmediği için yargı kararlarında farklılıklar oluşmaktadır. Birtakım mahkemeler yalnızca yan/ortak gider alacaklarının bu takibe konu edilebileceği görüşünde olsa da diğer mahkemeler ise bu durumu kanuna aykırı bulmaktadır. Bu hususta kiraya verenin benimseyeceği alternatif yol ise yan/ortak gider alacağının tahsili için genel mahkemelerde tahliye ya da alacak davası açmaktır, ancak bu yolun olumsuz yanı yargılamanın uzun sürmesi ve bu süreçte kiracının ticari faaliyetine devam edecek olmasıdır.

Genel ve son bir değerlendirme yapılacak olursa; kiraya veren açısından kira ve bunun yanında ortak gider borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi İcra İflas Kanununca düzenlenen adi kira ve hasılat kiralarına ait takip yoluyla kısa sürede sağlanabilecekken kira bedelini ödeyen ancak ortak gider borcunu ödemeyen kiracı açısından tahliye talepli icra takibi başlatılmasının Kanun ve yargı kararlarının çelişkili ve süreklilik kazanmaması açısından riskleri vardır. Elbette bu hususta risk alarak İcra İflas Kanununca düzenlenen tahliye talepli icra takibi başlatılabilir, borçlu kiracının bu takibe itiraz etmemesi ihtimalinde takibin kesinleşmesi sonucunda tahliye talep edilerek kiracı kiralanandan kolaylıkla tahliye edilebilirse de kiracının icra takibine itiraz etmesi durumunda icra hukuk mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davasında mahkemenin benimsediği görüşe göre davanın sonucu belli olacaktır.

Hukukun genel ilkeleri gözetildiğinde Kanun maddesinde tahliye konusu olacak kira borcunun kapsamına kira bedelinin yanında yan/ortak giderlerin de alınmış olması sebebiyle bu hususta sadece yan/ortak gider borcunu ödemeyen kiracının da tahliyesi mümkün olmalıdır. Zira kira borcu kapsamının kanunda açıkça belirtilmiş olmasına rağmen sadece kira borcunu ödeyerek ortak gider borcunu ödemeyen kiracıların durumu için yeknesaklık arz eden bir durum olmadığından; kira borcunu ödeyerek yan/ortak gider borcunu ödemeyen  kiracının tahliyesi yönünden mahkemelerde kiraya veren lehine de bir kanaatin oluşması gerekmektedir. Bu durum karşısında kiraya veren AVM’nin  yine de ödenmeyen yan/ortak gider bedelleri için icra takibi yoluyla tahsilat yönünde işlem yapmasının daha doğru olacağı hukuki kanaatinde olduğumuzu belirtmek isteriz.

reklam

YORUM YAP

YASAL UYARI! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen kişiye aittir.
reklam