Duygu Ortaköylüoğlu
GLA Yönetim Kurulu Üyesi ve Hukuk Müşaviri
Bilindiği üzere ülkemiz ticaretinin yaygın olarak uygulama alanı bulduğu ve perakende ticaretin artık vazgeçilmezi olan Alışveriş Merkezleri hakkında pek çok yasal düzenleme mevcut olup; 14.01.2015 tarihli ve 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun çıkarılmış ve bu kanuna dayanılarak hazırlanan ve alışveriş merkezlerine ilişkin ilke ve kurallar ile alışveriş merkezi maliki ile yönetiminin, yetkili idarelerin ve diğer ilgili kurum ve kuruluşların alışveriş merkezlerine ilişkin görev ve sorumluluklarını düzenlemeye yönelik Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik 26.02.2016 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmıştır. Bu yönetmelik döneminde AVM’lerin yönetimi için zorunluluk arz eden bu ortak giderler mağazalar arasında belirlenen katsayı rakamlarına oranlama ile mağazalara yansıtılması belirlenirken; 18.08.2022 tarihli Resmi Gazete’ de yayımlanan söz konusu yönetmelikteki değişikliğe göre ortak giderler, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının, alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılmasına dair değiştirilmiştir.
Yapılan değişiklik ile esasen adaletli bir paylaşımın gerçekleşmesi öngörülmüş ise de; Bu durum büyük metrekarelerde mağazaların bulunduğu AVM’lerde uygulanması halinde adaletsiz bir paylaşıma dönüşmüş ve ticari olarak da katlanılması güç bir hal almıştır. Ortak gider bedelleri mağazanın payına düşen şekilde pay edilmesi durumunda kira bedellerini aşmakta ve hem mağaza kiracılarının hem de mağaza mülk sahiplerinin ticari mahvına sebebiyet vermektedir.
Eski yönetmelik döneminde “Ortak Gider Katılım Payı Hesaplama Usul ve Esasları” başlığını taşıyan Yönetmelik ekindeki düzenleme gereğince perakende işletmelerin cirosu gibi, ticarî sır kabul edilebilecek bazı bilgilerin paylaşımını gerektiren sübjektif bir kriter yerine, her bir işyeri/işletme alanının toplam işletme alanına oranını esas alan objektif bir kriterden hareket etmektedir. Bununla birlikte, söz konusu oranın aynen uygulanması halinde, çok büyük metrekareli işletmelerin çok fazla ortak gider ödemek durumunda kalmaları da hakkaniyete uygun görülmemiştir. Bu sebeple, Yönetmelik, çeşitli tür ve büyüklükteki işletmeler bakımından “dağıtım katsayısı” denilen bir değerleme sayısı da öngörmüştür. Bunun için öncelikle, işletmeler; “sinema/spa”, “fast food yada food court-yemek katı”, “kafe/restoranlar” ile “sadece metrekaresi itibariyle dikkate alınan diğer işletmeler” olarak sınıflandırılmıştır.
Bunlardan, en yüksek metrekareye sahip olduğu öngörülen sinema/spa alanı, en düşük dağıtım katsayısı olan “0,3” ile; en düşük metrekareye sahip olduğu öngörülen hızlı yemek katındaki alanlar ise, en yüksek dağıtım katsayısı olan “1,55” ile değerlenmiştir. Faaliyet türüne göre bir başka grubu oluşturan kafe ve restoranlar ise, ayrıca büyüklükleri de dikkate alınarak üç farklı dağıtım katsayısına tâbi tutulmuştur. Alışveriş merkezinde, sinema/spa, hızlı yemek katı ve kafe/restoranlar dışında kalan tüm diğer işletmeler için, faaliyet alanlarına bakılmaksızın, büyüklükleri arttıkça katsayıları azalan bir dağıtım yapılmıştır. Ortak gider katılım payının hesaplanmasında; aynı dağıtım katsayısına tâbi işletmelerin toplam alanları AVM Yönetmeliğinin yayımlanmasından önceki dönemde, söz konusu hakkaniyete aykırı durumu ortaya koyan pek çok örnek verilebilir. Bu duruma göre, o dönemde “… 800 m2 ’lik bir taşınmazı kiralamış olan bir kiracının, 8 m2 ’lik bir dükkan kiracısının 100 katı oranında ortak gider ödemesinin adil olmayacağı düşüncesidir. Esasen 800 m2 ’lik dükkanın kira bedelinin de 8 m2 ’lik bir dükkanın 100 katı olmayacağı açıktır. Zira elde edilen ciro ve karların, taşınmazların büyüklüğü ile doğru orantılı olarak artmayacağı bilinen bir gerçektir.
Alan büyüklüğüne göre hesaplanan katılım değerlerinin tamamı toplanarak önce “toplam katılım değeri”; toplam ortak giderlerin bu değere bölünmesiyle de “birim maliyet” hesaplanmaktadır. Nihayetinde, her bir perakende işletme için; işletme alanı, işletme alanının karşılığı olan dağıtım katsayısı ve birim maliyet çarpılarak, “ortak gider katılım payı” ortaya konulmaktadır. Hesaplamanın bu şekilde yapılması, iki sonucu daha beraberinde getirmektedir. Bunlardan ilki, AVM’nin tüm taşınmaz alanının değil, sadece perakende işletmelere ayrılmış olan alanların hesaplamada göz önünde tutulduğu, böylece ortak alanların da dâhil edildiği daha büyük bir alan hesabı yapılmasından kaçınılmış olduğudur. İkincisi ise işletmeye (kiraya) verilmemiş olan işyerlerinin de sanki işletiliyormuş (kiraya verilmiş) gibi hesaplamada dikkate alındığı; dolayısıyla, buralara isabet eden katılım payının, diğer işletmelere dağıtılmadığı hususudur.
Böylece mevcut yasal düzenlemeye dair Yönetmelik öncesinde, doktrinin adilâne bir dağılım için önerdiği bu iki hususa uygun bir düzenlemenin gerçekleştirilmiş olduğu görülmektedir.
Bu nedenle özellikle büyük metrekarelerde hizmet veren, ortalama mağaza m2’leri 1000 m2’ye yaklaşan kiralık alanları bulunan AVM’lerde mevcut yasal düzenlemeye ilaveten eski düzenlemeye oranla katsayı düzenlemesinin yeniden getirilmesi daha adil ve ticari olarak da daha kiralamaya elverişli olacağını düşünmekteyiz.
