AVM yatırımlarında soluklanma, avm yönetiminde ise değişim zamanı…

Şimdiye kadar yurt içi ve yurtdışında 50’nin üzerinde AVM’ye proje & konsept geliştirme, kiralama ve yönetim hizmeti veren KDM, yaptığı araştırmayla Türkiye’nin avm haritasını çıkardı.

Eylül 2020 itibarıyla ülke genelinde avm sayısı 434. Pazar değeri 58 milyar Dolar.  Toplam kiralanabilir alan 13 milyon m2. Sağladığı istihdam rakamı 520 bin. 81 ilin 65’inde avm var.

Toplam kiralanabilir alan sıralamasında başta İstanbul var, onu Ankara ve İzmir takip ediyor. Bin kişiye düşen m2 listesinde ise sıralama Ankara, İstanbul, Bolu olarak değişiyor.  İlçelere bakıldığında 1000 kişiye düşen kiralanabilir alanın en yüksek olduğu yerler İstanbul Bakırköy, İzmir Balçova, İstanbul Şişli.

KDM’nin kurucusu Murat İzci’ye göre avm yatırımlarıyla ilgili durup bir nefeslenmek gerekiyor: “AVM’lerin modern perakendenin gelişimine, istihdama kayıtlı ekonomiye ve sosyalleşmeye büyük faydası var. Ama plansız büyümemiz hak ettiği değerin altında bir görüntüye sebep oluyor. Kendimizi hep Avrupa ile karşılaştırıp gideceğimiz çok yol var diye konuşuyorduk. Bugün bizde bin kişiye düşen kiralanabilir alan 157, Avrupa’da 206. Bizim kişi başı gelirimiz 9 bin Dolar, Avrupa’nınki 35 bin Dolar. Son 15 yılda turist sayılarındaki anlamlı artış Avm yatırımlarımızın artış sebeplerinden birisidir. Dolayısıyla yatırımlara birden fazla parametre ile bakış açımızı derinleştirmemiz lazım.

Peki pandemi sektörü nasıl etkiledi? Şu anda ticaret hacmi geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 70’i geçti. Murat İzci’ye göre ikinci bir dalga gelmezse yıl sonuna normalleşir ama gelirse sektörün toparlanması zor. Yeni planlanan avm’ler kendilerini pandemiye göre adapte etmek durumunda. AVM yatırımlarının geri dönüşü pandemi ile birlikte en az yüzde 20 oranında ötelendi

KDM’nin yaptığı araştırmaya göre 2006-2015 yılları arasında 278, 2016-2020 yılları arasında ise 80 avm açıldı. Şu anda 434 avm hizmet veriyor. Ekonomimizde 58 milyar Dolar’lık yatırımla 520 bin nitelikli istihdam barındırıyor.

Tematik özellikleriyle yarı açık & yarı kapalı 4. nesil avm dönemini yaşadığımız süreçte ülke geneli toplam avm kiralanabilir alan 13 milyon m2. Pandemi süreci ile birlikte, Havalandırma sistemleri, açık hava alanları, hjyen özellikleriyle daha teknik detayların ön plana çıkacağı avm’ler önümüzdeki süreçte bizi bekliyor.

İkinci dalga olmazsa sektör yılsonuna normale yaklaşır

Türkiye’nin avm yatırımları konusunda durup bir soluklanması gerektiğini söyleyen KDM’nin kurucusu Murat İzci, “Biz sektör temsilcileriyle aramızda yaptığımız konuşmalarda hep gidilecek yol olduğundan bahsettik. Kendimize karşılaştırma olarak Avrupa’yı alırdık. Şu anda m2 bazında baktığımızda aramızdaki fark çok azaldı. Ama kişi başı gelir noktasında onlardan neredeyse 4 kat gerideyiz. Yeni yatırımlardan ziyade artık elimizdekini nasıl ayakta tutarız, buna odaklanmamız gerekiyor” diyor. Pandemi ile birlikte sektörün şu anda hasar tespit çalışması yaptığını belirten İzci, sektörün kriz konusunda deneyimli olduğunu, ikinci bir dalga olmadığı takdirde toparlanmanın başladığını, yılsonunda pandemi öncesi rakamlara çok yaklaşılacağını söylüyor: “Sektör için en önemli katkılardan biri ülkeye olan turist girişiydi. Ağırlıklı turiste bağımlı avm’ler oldu son yıllarda. Neredeyse yüzde 30 alışverişi turistten geliyordu. Bizim takip ettiğimiz bilgilerde 1 turist 10 vatandaşımız kadar alışveriş yapıyordu. Bu da ortalamada perakendecilerin yüzde 10-15 cirosunun turistlerden geldiği anlamına geliyor. Bugün gerçekleştiremediğimiz turist cirosunu hariç tutarsanız ve salgın kontrol altına alınırsa geçen yılın cirolarını yılsonunda görebileceğimiz umudunu taşıyorum.

Murat İzci, normal şartlarda 2020 yılı sonuna kadar 11, 2021 sonuna kadarsa 26 avm’nin açılışının planlandığını belirtiyor. Ancak pandemi yüksek olasılıkla bu açılışları etkileyecek, sadece yeni yatırımları değil mevcut avm’lerin önümüzdeki dönem işleyiş şekillerini de değiştirecek. İzci’ye göre pandemi bir nevi tsunami etkisi yarattı. Peki neden? İzci sebeplerini şu sözlerle anlatıyor:

“Yaşam şekli, çalışma tarzı, alışveriş alışkanlıkları, zaman kavramı değişti. Yeni planlanan avm’ler kendilerini pandemiye göre adapte etmek zorundalar, mevcutlar da kiracılarını elde tutmak için çabalayacaklar. Perakendeci yeni avm’ye girmekte, yeni lokasyon açmakta hiç iştahlı değil. Çok karamsar tablo çiziyorlar, mevcudu muhafaza etmeye çalışıyorlar. Perakendeciye avm’nizde kiralama yapacaksanız belli bazı tavizleri (dekorasyon desteği, kirasız dönem, hasılat bazlı kiralama, vb..) bütçelemeniz gerekiyor. Avm yatırımcısının da buna paralel yatırımın geriye dönüşünü biraz daha ötelemesi gerektiğini düşünüyorum. Bugün tüketici 4. nesil avm’de geziyor. Ama daha tematik özellikle, yarı açık yarı kapalı, içine sıkışmayacağı alanlar istiyor. Pandemi; Avm’lerimizdeki önceliğimizi ‘hijyen ve sağlık’ olarak değiştirdi. Bundan sonra planlanacak her AVM’nin bu kriterler doğrultusunda evrileceğini düşünüyorum.

Hedef yurtdışı…

Son olarak Murat İzci’nin KDM olarak hedefleri neler? Özellikle yurtdışında ciddi fırsatlar olduğunu ifade ediyor, yurtdışına Türk markalarını götürmeyi öncelikli görev olarak görüyor. “AVM ve perakende konusunda Türkiye olarak çok büyük deneyimimiz var, bilgi birikimimiz var. Örneğin Özbekistan’da yürüttüğümüz bir projemiz var. Özbekistan 33 milyonluk ülke ve sadece 8 avm var. Türk markaları orada inanılmaz rağbet görünüyor. Lcw, Mavi, Defacto, Koton, Colins…. Bütün markalarımızı biliyorlar ve öncelikli olarak onları istiyorlar. Dolayısıyla bu dönemde önceliğimiz yurtdışında proje gerçekleştirmek” şeklinde konuşuyor.

KDM’nin yaptığı araştırmaya göre:

• Türkiye’de 81 ilin 65’inde avm bulunuyor.
• Toplam kiralanabilir alan sıralamasında İstanbul 4 milyon 678 bin m2 ile başı çekerken onu 1 milyon 717 bin m2 ile Ankara ve 768 bin m2 ile İzmir takip ediyor.
• Ancak 1000 kişiye düşen m2 listesinde ilk 3 şehir Ankara, İstanbul ve Bolu olarak sıralanıyor.
• 43 avm’nin yer aldığı Ankara’da 1000 kişiye düşen m2 ise 312. İstanbul’da 118 avm yer alırken 1000 kişiye düşen m2 rakamı ise 301. Türkiye geneline bakıldığında ise 1000 kişiye düşen kiralanabilir alan 157 m2 olarak gerçekleşiyor.
• İstanbul’un 39 ilçesinin 34’ünde avm yer alıyor.  İstanbul genelinde en yüksek avm m2’sine sahip ilçe 400 bin m2 ile Bakırköy. Bakırköy’ü Ataşehir, Şişli ve Esenyurt takip ediyor. İstanbul ilçelerinde 1000 kişiye düşen m2 sıralamasında 1746 m2 ile birinciliği Bakırköy alıyor.
• İstanbul’un Avrupa ve Anadolu yakası karşılaştırıldığında ise 14 ilçeli Asya yakasında 39 avm yer alırken 1000 kişiye düşen m2 ise 295 olarak gerçekleşiyor. 25 ilçeli Avrupa yakasında ise 79 avm bulunuyor ve 1000 kişiye düşen m2 rakamı 305. 
• Ankara’nın toplam avm sayısı 43, toplam kiralanabilir alan 1 milyon 717 bin. 25 ilçesinin 6’sında avm bulunan Ankara’da avm kiralanabilir alanı en yüksek ilçe 660 bin ile Çankaya. Çankaya’yı Yenimahalle ve Keçiören takip ediyor. Ankara ilçelerde 1000 kişiye düşen m2’de ilk sırada ise Yenimahalle var. Sonrasında Çankaya ve Etimesgut.
• İzmir’in 30 ilçesinin 10’unda avm bulunuyor. Toplam avm sayısı 26. AVM kiralanabilir alanı en yüksek ilçe 194 bin m2 ile 6 avm’li Bornova. Bornova’yı Karşıyaka (3 avm) ve Balçova (6 avm)  takip ediyor. İlçelerde 1000 kişiye düşen m2 sıralamasında ilk sırada Balçova var. Sonrasında Gaziemir ve Karşıyaka geliyor.
• Türkiye geneli sıralamasında 1000 kişiye düşen kiralanabilir alanın en yüksek olduğu ilçeler Bakırköy, Balçova, Şişli, Beşiktaş ve Canik (Samsun).
• Türkiye – Avrupa karşılaştırmasında ise 2019 yılı verilerine göre 1000 kişiye düşen m2 Türkiye’de 155, Avrupa’da 206. Ancak kişi başı milli gelire bakıldığında Türkiye 9 bin 346 Dolar’da kalırken Avrupa’da bu rakam neredeyse 4 katına yani 35 bin 646 Dolar’a yükseliyor.